Bouquet ITI + toiture + fenêtres + VMC + PAC. Plafond 55 k€, MPR Parcours 60-90 %, avant 2028 interdiction location.
Stratégie F vers C : optimiser les aides et anticiper 2028
Un logement classé F sera interdit à la location au 1er janvier 2028 (article L.173-2 CCH, Loi Climat & Résilience 2021-1104). Anticiper en visant C minimum garantit 10 ans+ de pérennité (E ne devenant interdit qu'en 2034) et active le bonus BBC +10 % sur MaPrimeRénov' Parcours Accompagné. Le bouquet F→C tient dans le plafond 55 000 € HT (saut 3 classes), avec un taux d'aide 60-90 % selon profil. Voici la méthode et l'exemple chiffré 110 m² zone H2.
Pourquoi viser C avant 2028 (et pas seulement E)
Calendrier d'interdiction (article L.173-2 CCH)
- 2025 : G interdit (nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite).
- 2028 : F interdit.
- 2034 : E interdit.
Sortir un logement F vers E le rend conforme 6 ans (jusqu'en 2034). C'est techniquement faisable mais stratégiquement court : le bailleur risque de devoir refaire des travaux dans 6 ans, et le marché locatif valorise déjà fortement les classes C-D dès 2025-2026.
Cibler C : trois bénéfices alignés
- Pérennité 10 ans+ : C reste conforme largement après 2034, et offre une marge avant les éventuels durcissements (la PPE 2030 évoque une cible D minimum à terme).
- Bonus BBC +10 % : si la rénovation atteint B (en bord supérieur de C, certains bouquets le permettent), MPR Parcours Accompagné majore de 10 % le taux.
- Valeur patrimoniale : un logement C se loue 5-15 % plus cher qu'un logement E à équivalent, et se vend sans décote DPE (cf. Audit énergétique vente F/G).
Saut 3 classes : le palier MPR optimal
- Saut 2 classes (F→D) : plafond MPR 40 000 € HT.
- Saut 3 classes (F→C) : plafond MPR 55 000 € HT + bonus passoire +10 %.
- Saut 4 classes (F→B) : plafond 70 000 € HT + bonus BBC +10 %, mais coût travaux 75-90 k€ HT au-delà du plafond.
Le saut 3 classes est l'optimum coût/aides/conformité pour un logement F.
Le bouquet typique 5 lots F→C
L'ordre suit la méthode descendante (ordre travaux sortie passoire).
1. Isolation toiture / combles (R ≥ 7)
- Combles perdus : R ≥ 7 m²·K/W (souffrage 30-35 cm laine minérale).
- Combles aménagés : R ≥ 6 m²·K/W (rampants entre/sous chevrons).
- Coût : 25-45 €/m² (perdus), 80-150 €/m² (rampants).
- Gain DPE : +1 à +2 classes seul.
2. Isolation murs (ITI ou ITE selon contexte) — R ≥ 3,7
- ITE sous enduit : 130-200 €/m² façade, supprime ponts thermiques, OK dans 80 % des cas.
- ITE sous bardage : 200-280 €/m², bâti respirant ou esthétique recherchée.
- ITI : 50-120 €/m² intérieur, obligatoire ABF / copropriété refusant ITE.
- Cible MPR : R ≥ 3,7 m²·K/W (BBC : R ≥ 4-5).
3. Fenêtres (Uw ≤ 1,3)
- Double vitrage 4/16/4 argon : Uw 1,3-1,5 (zone H3 et H2 ouest).
- Double vitrage 4/20/4 argon ou krypton : Uw 1,1-1,3 (zone H1, H2 continentale).
- Triple vitrage : Uw 0,8-1,1 (H1 sévère uniquement, surcoût +30-50 %).
- Coût : 600-1 200 €/fenêtre 1,2 m² posée.
4. VMC hygro B
- VMC hygro B : 1 500-3 000 € posé, modulation hygrométrique, suffisante pour F→C.
- VMC double flux : pertinente si B atteint (bonus BBC), 5 000-10 000 € (cf. VMC double flux passoire).
5. PAC air/eau SCOP ≥ 4 ou biomasse
- PAC air/eau SCOP ≥ 4 : 14 000-18 000 € posée, dimensionnée 8-12 kW post-isolation.
- Chaudière granulés : 16 000-22 000 € posée, pertinente zone rurale sans gaz.
- À éviter : chaudière gaz neuve (non éligible MPR depuis 2025), chaudière fioul (interdite depuis 2022).
Tableau résistances et coûts (maison 110 m² F)
| Lot | Cible technique | Coût HT estimé |
|---|---|---|
| Toiture combles perdus | R ≥ 7 (30-35 cm) | 3 000-4 500 € |
| Murs ITE PSE 14 cm (110 m² façade) | R ≥ 3,7 | 16 500-22 000 € |
| Fenêtres (8 unités) | Uw ≤ 1,3 | 6 500-9 500 € |
| VMC hygro B | Modulation HR | 2 200-3 000 € |
| PAC air/eau 10 kW | SCOP ≥ 4 | 14 500-17 000 € |
| Audit + MAR | Obligatoire | 1 500-2 000 € |
| Total HT | — | 44 200-58 000 € |
Plafond MaPrimeRénov' Parcours Accompagné
Plafonds 2026 selon saut
| Saut classes | Plafond travaux éligibles HT |
|---|---|
| 2 classes (F→D) | 40 000 € |
| 3 classes (F→C) | 55 000 € |
| 4 classes (F→B) | 70 000 € |
Taux par profil revenu (Décret 2024-1142)
| Profil RFR | Couple Île-de-France | Couple Province | Taux base | Cap (avec bonus) |
|---|---|---|---|---|
| Bleu (très modeste) | ≤ 36 297 € | ≤ 27 343 € | 80 % | 90 % |
| Jaune (modeste) | ≤ 44 124 € | ≤ 35 050 € | 60 % | 80 % |
| Violet (intermédiaire) | ≤ 63 235 € | ≤ 50 281 € | 45 % | 65 % |
| Rose (supérieur) | > 63 235 € | > 50 281 € | 30 % | 50 % |
Bonus cumulables F→C
- Bonus passoire +10 % : automatique si DPE de départ F ou G (article L.126-28-1 CCH).
- Bonus BBC +10 % : uniquement si B atteint post-travaux (donc pas en F→C strict, sauf bord supérieur).
- Plafond global : Bleu 90 %, Jaune 80 %, Violet 65 %, Rose 50 %.
Pour un F→C avec atteinte exacte C, on bénéficie du bonus passoire mais pas du bonus BBC. Pour basculer en B, prévoir VMC double flux + ITE R ≥ 5 + triple vitrage (zone H1).
Exemple chiffré : maison 110 m² F zone H2, profil Jaune
Hypothèses
- Maison 110 m² classée F (DPE 360 kWh/m²·an, gaz collectif copropriété ou individuel).
- Zone climatique H2 (Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse).
- Couple profil Jaune (RFR < 35 050 € en Province).
- Objectif F→C (saut 3 classes), bonus passoire activé.
Devis du bouquet (47 000 € HT)
| Lot | Montant HT |
|---|---|
| Audit énergétique RGE + MAR | 1 700 € |
| Isolation combles perdus 30 cm | 3 200 € |
| ITE murs PSE 14 cm (façade 95 m²) | 17 500 € |
| Fenêtres PVC double vitrage Uw 1,3 (8 unités) | 7 800 € |
| VMC hygro B | 2 500 € |
| PAC air/eau 10 kW SCOP 4,2 | 14 300 € |
| Sous-total HT | 47 000 € |
| TVA 5,5 % | 2 585 € |
| Total TTC | 49 585 € |
Travaux éligibles dans plafond
- Plafond F→C (saut 3 classes) : 55 000 € HT.
- Devis 47 000 € HT : intégralement dans le plafond.
Calcul aides Parcours Jaune (60 % + bonus passoire 10 %)
| Aide | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| MPR Parcours Jaune (60 %) | 47 000 × 60 % | 28 200 € |
| Bonus passoire +10 % | 47 000 × 10 % | 4 700 € |
| Sous-total MPR | (cap 80 %) | 32 900 € |
| CEE Coup de pouce rénovation globale | Forfait Jaune | 4 500 € |
| Total aides cumulées | — | 37 400 € |
Reste à charge
- Total TTC travaux : 49 585 €.
- Aides cumulées : -37 400 €.
- Reste à charge : 12 185 € financé en Éco-PTZ 0 % sur 15 ans → mensualité 68 €/mois (cf. Éco-PTZ 50 000 €).
DPE et économie après travaux
- DPE prévisionnel : C (160-175 kWh/m²·an).
- Économie chauffage annuelle : 1 400-1 800 €/an (vs gaz F).
- ROI net du reste à charge : 7-8 ans avant valorisation patrimoniale.
Calendrier projet F→C : 8-14 mois
Vue d'ensemble
| Phase | Durée | Actions clefs |
|---|---|---|
| 1 — Diagnostic | M1 | Audit énergétique RGE, choix MAR, 3 devis par lot |
| 2 — Dépôt MPR | M2 | Dossier en ligne france-renov.gouv.fr (devis non signés) |
| 3 — Accord + Éco-PTZ | M3-M4 | Notification MPR, signature devis, dossier banque Éco-PTZ |
| 4 — Travaux | M5-M11 | Toiture → murs → fenêtres → VMC → PAC (3-7 mois selon ampleur) |
| 5 — Réception + DPE final | M12 | DPE post-travaux, attestations RGE, demande paiement aides |
| 6 — Versement aides | M13-M14 | MPR sous 1-3 mois, CEE sous 2-4 mois, Éco-PTZ déjà débloqué |
Phases critiques
- M1 — diagnostic : audit RGE OPQIBI 800-1 500 €, désignation MAR, 3 devis par lot.
- M2 — dépôt MPR : compte france-renov.gouv.fr, pièces (audit, devis non signés, RFR N-2, MAR).
- M3-M4 — accord + Éco-PTZ : instruction 4-8 semaines, signature devis post-accord, dossier banque (LCL, BPCE, Crédit Mutuel).
- M5-M11 — travaux : coordination MAR, locataire à reloger 3-7 mois, suivi photo (preuves MPR).
- M12 — réception : DPE final 3CL 2021, attestations RGE, demande paiement (versement 1-3 mois).
Priorité bailleur F : anticiper 2028
Pourquoi ne pas attendre 2027
- Pression chantiers 2027-2028 : pénurie main d'œuvre RGE, délais 12-18 mois, devis +15-25 %.
- Gel loyers : F/G ne peuvent pas être réindexés à l'IRL (cf. Gel loyer passoire). Sortir de F restaure l'indexation.
- Marché locatif : 2026-2027, les candidats sélectionnent en priorité C/D ; le F devient invendable.
Calendrier optimal bailleur 2026-2027
- 2026 T1 : audit + MAR + dépôt MPR.
- 2026 T2-T3 : accord MPR + signature devis.
- 2026 T4 — 2027 T2 : chantier 6-9 mois.
- 2027 T3 : DPE final, remise en location classe C.
- 2028 T1 : interdiction F → bailleur conforme et indexable.
Bénéfices financiers cumulés
- Aides MPR + CEE : 30-50 k€ selon profil.
- Indexation loyer restaurée : +2-4 % par an.
- Valorisation bien : +8-15 % vs maintien F, déficit foncier 10 700 €/an activable (cf. Déficit foncier passoire).
Erreurs fréquentes
Erreurs fréquentes F→C
- Étalement chantier > 2 ans : MPR Parcours Accompagné perd ses bonus, Éco-PTZ saturé. Concentrer le bouquet sur 12-14 mois maximum.
- Signer un devis avant dépôt MPR : annulation totale de l'aide, faute lourde non rattrapable.
- Sauter le MAR : Parcours Accompagné conditionné à MAR (article L.232-3 Code de la construction).
- Atteindre D au lieu de C : perte du bonus passoire 10 % (saut 2 vs saut 3 classes), plafond MPR 40 k€ au lieu de 55 k€, déficit aides 8-15 k€.
- Sous-dimensionner ITE (R 3,0 au lieu de 3,7) : non éligible MPR, refus dossier après audit conformité.
- Oublier la VMC post-isolation : humidité 70-80 %, moisissures, qualité air dégradée, contestation possible MPR (non-conformité Décret 2022-1143).
Cas particuliers
- Bâti ancien avant 1948 : matériaux respirants (fibre bois, chanvre, chaux), auditeur formé bâti ancien, ITE sous bardage ventilé (cf. Maison ancienne bâti).
- ABF / secteur sauvegardé : ITE refusée → ITI obligatoire (perte 3-5 m²), fenêtres bois ou alu sombre validés, sarking limité.
- Copropriété : ITE votée en AG (majorité absolue article 25 Loi 1965), PPT > 15 ans levier de planification (cf. Copropriété vote AG).
Quand choisir F→C plutôt que F→D
- Bailleur profil Bleu/Jaune/Violet : plafond 55 k€ + bonus passoire = aides 60-90 %.
- Patrimoine zone tendue (Bordeaux, Nantes, Lyon, IDF) où la classe C valorise +10-15 %.
- Liquidités ≥ 8-12 k€ ou capacité Éco-PTZ jusqu'à 50 k€.
- Visibilité 10+ ans : conserver le bien locatif sur l'horizon long.
- Bonus BBC envisageable : si zone H3 et bouquet ambitieux, l'atteinte de B devient accessible.
À l'inverse, choisir F→D (saut 2 classes, plafond 40 k€) si profil Rose, budget contraint, ou intention de revente sous 5 ans.
Sources officielles
- Article L.173-2 CCH (interdiction location passoires F en 2028).
- Article L.126-28-1 CCH (audit énergétique vente F/G + bonus passoire).
- Loi 2021-1104 Climat & Résilience.
- Décret 2024-1142 (Parcours Accompagné, plafonds, taux 2026).
- NF DTU 68.3 : ventilation mécanique.
- RT existant (arrêté 3 mai 2007).
- France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
- ADEME : guide rénovation énergétique.
Prochaines étapes
- Ordre travaux sortie passoire — méthode descendante détaillée.
- Stratégie G vers D — bouquet bailleur G profil Bleu.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — plafonds, taux, dossier.
- Calendrier interdiction F/G — base légale 2025/2028/2034.
- Isolation murs ITE/ITI — choix selon contexte.
- Isolation toiture passoire — étape 1 prioritaire.