Copropriété : vote AG, fonds travaux, PPT pour rénover en 2026

Rénover une copropriété passoire F/G suppose un circuit collectif : Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) imposé par la loi ELAN 2018, vote en assemblée générale (AG) selon la loi 1965 articles 24, 25 ou 26, fonds travaux ALUR de 5 % minimum du budget annuel et MaPrimeRénov' copropriétés. Voici la mécanique pas à pas, les majorités à atteindre et un cas chiffré sur immeuble de 30 lots.

Pourquoi une mécanique copro spécifique

Le contexte 2025-2034

• 2025 : G interdit à la location (nouveau bail / renouvellement).
• 2028 : F interdit.
• 2034 : E interdit.
• Audit énergétique obligatoire vente F/G depuis 2023.

Pour un immeuble collectif classé F ou G, les travaux structurants (ITE, chauffage collectif, ventilation, toiture) relèvent des parties communes : décision en AG, financement mutualisé.

Cadre légal applicable

• Loi 65-557 du 10/07/1965 : statut copropriété, votes en AG.
• Loi ALUR 2014 : fonds travaux obligatoire 5 % budget annuel.
• Loi ELAN 2018 : Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
• Loi Climat 2021-1104 : audit énergétique copro > 200 lots, sortie passoire facilitée.
• Décret 2022-663 : modalités PPT.

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Champ d'application

Obligatoire pour toute copropriété de plus de 15 ans depuis la loi ELAN 2018, déploiement progressif :

Date d'entrée en vigueur	Copros concernées
1er janvier 2023	> 200 lots
1er janvier 2024	51-200 lots
1er janvier 2025	≤ 50 lots

Contenu du PPT

• État du bâti : structure, façades, toiture, couverture, étanchéité.
• Diagnostic énergétique (audit pour bâtiments > 1 200 m² ou 50 lots).
• Liste des travaux sur 10 ans + estimation chiffrée.
• Hiérarchie : urgence sécurité / décence / performance énergétique.
• Échéancier prévisionnel.

Établissement et révision

• Auteur : prestataire qualifié (architecte, BE thermique, diagnostiqueur).
• Coût type : 3 000-8 000 € selon taille immeuble.
• Validité : 10 ans, révision en cas de changement majeur.
• Vote en AG : présentation du projet, vote d'adoption art. 24 ou 25.

Conséquence : le PPT déclenche les votes travaux

Une fois le PPT adopté, les travaux qu'il prévoit peuvent être votés au coup par coup en AG, mais aussi mis à l'ordre du jour obligatoire chaque année.

Les votes en assemblée générale

Les 3 majorités de la loi 1965

Article	Majorité requise	Champ d'application
Art. 24	Majorité simple des présents et représentés	Travaux d'entretien, gestion courante, travaux énergétiques sortie passoire (depuis loi Climat 2021)
Art. 25	Majorité absolue de tous les copropriétaires	Travaux d'amélioration, travaux énergétiques par défaut, désignation syndic, autorisations spéciales
Art. 26	Majorité 2/3 des voix + majorité absolue des copros	Aliénation parties communes, modification règlement copro, surélévation

Mécanique du vote art. 25 si échec

L'article 25-1 introduit un deuxième tour :

• Si art. 25 échoue mais ≥ 1/3 des voix atteint → revote immédiat à la majorité simple (art. 24).
• Mécanisme essentiel pour faire passer travaux énergétiques bloqués au premier tour.

Loi Climat 2021 — facilitation passoire

• Travaux nécessaires à la sortie passoire (F/G → E ou mieux) : vote art. 24 (majorité simple), depuis 2021.
• Audit énergétique copro : vote art. 24.
• Adhésion à un emprunt collectif : art. 25.

Convocation et tenue d'AG

• Convocation : 21 jours minimum avant AG, par syndic, courrier R/AR ou voie électronique.
• Ordre du jour : précis, projets de résolution motivés, devis annexés.
• Procuration : 3 maximum par mandataire (sauf < 5 % voix totales).
• Procès-verbal : signé en séance, opposable aux opposants/absents si pas de contestation dans 2 mois.

Le fonds travaux (loi ALUR)

Obligation et seuil

Depuis le 1er janvier 2017 (loi ALUR 2014) :

• Fonds travaux obligatoire sauf copros < 5 ans ou bâtiments à dérogation.
• Cotisation : 5 % du budget prévisionnel annuel minimum.
• Décision : vote AG art. 25 si volonté de dépasser le minimum.

Utilisation du fonds

• Travaux hors budget courant votés en AG.
• Provisions pour gros travaux (ITE, toiture, chauffage).
• Non remboursable au copropriétaire vendant son lot (transmis à l'acquéreur).

Limites

• 5 % seulement : insuffisant pour rénovation globale 800 k€-1,5 M€.
• Complément : appel de fonds spécifique voté en AG ou emprunt collectif.

MaPrimeRénov' copropriétés

Principe

• Subvention versée à la copropriété (pas aux copropriétaires individuellement).
• Conditions cumulatives :
  • Rénovation d'ampleur (gain ≥ 35 % énergie primaire).
  • Audit énergétique préalable.
  • Au moins 65 % des lots en résidence principale.
  • Mon Accompagnateur Rénov' copro obligatoire.

Taux et plafonds 2026

Profil copro	Taux	Plafond travaux/lot
Standard (gain 35-50 %)	30 %	25 000 €
Ambitieux (gain ≥ 50 %)	45 %	25 000 €

Bonus cumulables

• Bonus sortie de passoire : +10 % si copro F/G → E mini.
• Bonus BBC : +10 % si atteinte A ou B.
• Aide individuelle complémentaire ménages Bleu/Jaune (jusqu'à 3 000 € / lot).

CEE Coup de pouce copro

• Cumulable avec MPR copro.
• 3 000-12 000 € / lot selon gain énergétique.
• Verseur : obligé énergie ou délégataire.

Éco-PTZ collectif

• Jusqu'à 50 000 € par lot sur 20 ans à 0 %.
• Voté en AG art. 25.
• Copropriétaires non adhérents non engagés.

La démarche projet — 8 étapes

1. Audit énergétique

• Auditeur RGE ou bureau d'études thermique.
• Coût : 8 000-15 000 € selon taille.
• Sortie : 2 scénarios chiffrés + projection DPE collectif.

2. Choix du scénario

• Conseil syndical + syndic : présélection scénario A (ambitieux) ou B (intermédiaire).
• Objectif : sortie passoire (E mini) ou BBC.

3. Devis 3 entreprises

• Mise en concurrence par lot ou en marché global.
• RGE vérifiés sur annuaire-rge.gouv.fr.
• Offres détaillées comparées par syndic.

4. Présentation en AG

• AG ordinaire ou extraordinaire.
• Documents : audit, scénarios, devis, plan de financement, simulation aides.
• Mon Accompagnateur Rénov' copro présent.

5. Vote

• Audit + adhésion programme : art. 24.
• Travaux sortie passoire : art. 24 (loi Climat 2021).
• Travaux d'amélioration classiques : art. 25.
• Adhésion emprunt collectif : art. 26 (modification règlement).

6. Mandat syndic

• Signature marchés par syndic.
• Dépôt MPR copro + CEE + Éco-PTZ collectif.
• Avances aides : 70 % au démarrage Bleu/Jaune copropriétaires.

7. Travaux

• Coordination MAR copro + maître d'œuvre / architecte.
• Comptes rendus chantier mensuels.
• Réception lot par lot.

8. Réception et solde

• DPE collectif post-travaux.
• Attestation MAR atteinte gain énergétique.
• Solde aides versé à la copro.
• Quitus AG suivante.

Rôle du syndic

Fonctions clés

• Conseil : présenter scénarios, accompagner décision.
• Négociation devis : mise en concurrence rigoureuse.
• Montage dossier MPR copro + CEE + Éco-PTZ.
• Coordination chantier + interface MAR.
• Reporting AG : avancement, dépassements, malfaçons.

Honoraires travaux

• Convention : honoraires syndic spécifiques travaux (1-3 % HT du marché).
• Vote AG : pas de prestation occulte ; toute rémunération doit être votée.

Mon Accompagnateur Rénov' copro

• Distinct du syndic : indépendant.
• Obligatoire dès lors que MPR copro est sollicité.
• Coût : 5 000-15 000 € selon taille immeuble.
• Rôle : audit, scénarios, dossier MPR, suivi chantier, attestation gain.

Exemple chiffré — immeuble 30 lots

Hypothèses

• Immeuble 30 lots, 2 200 m² SHAB, copro > 15 ans.
• DPE collectif : F (380 kWh/m²/an).
• Travaux : ITE complète + chauffage collectif (chaufferie gaz → PAC collective + appoint).
• Objectif : F → C (gain 60 % énergie).

Budget

Lot	Coût HT
Audit + MAR copro + maître d'œuvre	35 000 €
ITE 1 800 m² façade	360 000 €
Toiture + isolation combles	120 000 €
PAC collective + réseau	240 000 €
Ventilation hygro B	45 000 €
Total HT	800 000 €
TVA 5,5 %	44 000 €
Total TTC	844 000 €

Aides

Aide	Montant
MPR copro 45 % bonus passoire +10 % = 55 % sur 750 k€ plafond	412 500 €
CEE Coup de pouce copro	80 000 €
Aides individuelles Bleu/Jaune (8 lots concernés)	24 000 €
Total aides	516 500 €

Reste à charge copropriétaires

• TTC : 844 000 €.
• Aides : -516 500 €.
• Reste à charge collectif : 327 500 €.
• Par lot (moyenne) : ~10 900 €.
• Éco-PTZ collectif 50 k€/lot : finance intégralement le reste à charge.

Économies post-travaux

• Avant : facture chauffage collective ~50 000 €/an.
• Après : ~18 000 €/an.
• Gain : 32 000 €/an pour la copro.
• ROI : ~10 ans sur reste à charge global.

Valorisation patrimoniale

• Décote F/G évitée : -20 % en moyenne sur prix vente.
• Sur immeuble 30 lots à 200 k€/lot moyen : +1,2 M€ valorisation patrimoine cumulé.

Délais et calendrier réaliste

Phasage type

Étape	Durée
Audit énergétique copro	2-3 mois
Choix scénario + 3 devis	3-4 mois
Vote AG + dépôt MPR copro	2-3 mois
Instruction MPR copro	4-6 mois
Travaux (selon ampleur)	6-18 mois
Réception + solde aides	2-3 mois
Total projet	18-36 mois

Conseil pratique

• Anticiper 3 ans entre la décision conseil syndical et la fin du chantier.
• AG annuelles : intégrer projet à chaque ordre du jour pour avancer par étapes.

Pièges fréquents

Cas particuliers

Copropriété mixte habitation / commerce

• 65 % résidence principale minimum pour MPR copro.
• Commerces : pas d'aide directe, mais bénéficient travaux communs.

Copropriété en difficulté

• Plan de sauvegarde ou mandataire ad hoc : régime spécifique.
• Aides ANAH renforcées sous conditions.
• Dispositif "Copropriétés dégradées" : MPR copro majorée jusqu'à 60 %.

Petite copropriété (≤ 50 lots)

• PPT obligatoire au 1er janvier 2025.
• Mécanique allégée : conseil syndical actif souvent décisif.
• MAR copro : adapté à petite échelle (5-10 k€).

Sources officielles

• Loi 65-557 du 10/07/1965 : statut copropriété.
• Loi ALUR 2014 : fonds travaux.
• Loi ELAN 2018 : PPT.
• Loi 2021-1104 Climat & Résilience.
• Décret 2022-663 : modalités PPT.
• France Rénov' : france-renov.gouv.fr (rubrique copro).
• Anah : anah.gouv.fr.

Prochaines étapes

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — barème individuel complémentaire.
• Mon Accompagnateur Rénov' — rôle et choix du MAR.
• Sortir de la passoire — ordre des travaux — séquence technique.
• Bailleur F/G : 3 scénarios — décision si vous êtes bailleur.