DPE collectif copropriété : obligations 2024-2026

Depuis la Loi Climat & Résilience 2021-1104 (article 158), toute copropriété doit faire réaliser un DPE collectif à l'échelle de l'immeuble. Le calendrier de déploiement court de 2024 à 2026 selon la taille (articles L.126-31 à L.126-35 CCH, décret 2022-1080). Ce DPE collectif diffère du DPE individuel des lots, sert de socle au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et conditionne l'accès à MaPrimeRénov' Copropriétés. Voici le cadre légal complet, le contenu du document, le coût et les conséquences pratiques pour les copropriétaires.

Cadre légal : Loi Climat 2021 et CCH

Articles fondateurs

• Loi 2021-1104 article 158 (Climat & Résilience) : crée l'obligation de DPE collectif pour tout bâtiment d'habitation collective.
• Article L.126-31 CCH : définition du DPE collectif et bâtiments concernés.
• Article L.126-32 CCH : contenu réglementaire (étiquette énergie, GES, recommandations, audit).
• Article L.126-33 CCH : durée de validité 10 ans.
• Article L.126-34 CCH : obligation de présentation en assemblée générale (AG).
• Article L.126-35 CCH : articulation avec PPT et financement.
• Décret 2022-1080 du 28 juillet 2022 : modalités d'application, calendrier de déploiement, contenu détaillé.
• Arrêté du 8 octobre 2021 : méthode 3CL adaptée aux bâtiments collectifs.

Bâtiments concernés

Sont visés tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cela couvre :

• Copropriétés au sens de la Loi 1965 (régime de la copropriété des immeubles bâtis).
• Bâtiments en monopropriété loués (un seul propriétaire, plusieurs lots).
• Immeubles mixtes (logements + commerces) si les logements représentent > 50 % de la surface.

Sont exclus les immeubles à destination exclusivement professionnelle, les bâtiments classés ou protégés ABF (régime spécifique) et les bâtiments dont la surface chauffée < 50 m².

Calendrier de déploiement 2024-2026

Trois échéances selon le nombre de lots

Date d'entrée en vigueur	Copropriétés concernées	Statut
1er janvier 2024	Copros > 200 lots	En vigueur
1er janvier 2025	Copros 51 à 200 lots	En vigueur
1er janvier 2026	Copros ≤ 50 lots (≥ 1 lot)	Imminent

À partir du 1er janvier 2026, toutes les copropriétés sont concernées sans exception de taille. Une copropriété de 4 lots est aujourd'hui soumise à l'obligation au même titre qu'une grande résidence parisienne.

Notion de « lot »

Un lot de copropriété désigne, au sens de la Loi 1965, une fraction de l'immeuble comprenant une partie privative (un logement, un local commercial, une cave) et une quote-part de parties communes. Le décompte inclut tous les lots, y compris les caves, parkings ou commerces.

Conséquence pratique

• Les copros de > 200 lots auraient dû réaliser leur DPE collectif dès 2024 : retards fréquents, syndics rattrapent en 2025-2026.
• Les copros 51-200 lots doivent l'avoir voté en AG avant fin 2025.
• Les copros < 50 lots ont jusqu'au 1er janvier 2026 : il est urgent d'inscrire le sujet à l'ordre du jour de l'AG annuelle.

DPE individuel vs DPE collectif

Deux logiques distinctes

Aspect	DPE individuel	DPE collectif
Objet	Un lot précis (un appartement, une cave)	Bâtiment entier
Méthode	3CL-DPE 2021 lot	3CL adaptée bâtiment
Étiquette	Classe A à G du lot	Classe A à G de l'immeuble
Usage	Vente / location lot	PPT, AG, MPR Copro
Qui paie	Vendeur / bailleur du lot	Syndicat des copropriétaires
Validité	10 ans	10 ans
Articulation	Peut s'appuyer sur DPE collectif	Sert de base aux DPE des lots

Quand utiliser l'un ou l'autre

• Vente d'un lot : DPE individuel obligatoire (article L.126-15 CCH). Le DPE collectif ne le remplace pas.
• Location d'un lot : DPE individuel obligatoire.
• Décisions AG copropriété (PPT, travaux, MPR Copro) : DPE collectif requis.
• Astuce 2026 : si DPE individuel non disponible mais DPE collectif récent, un vendeur de lot peut s'appuyer transitoirement sur la classe collective le temps de faire réaliser le DPE individuel (jurisprudence en construction).

Cas typique : différence de classe

Dans une copropriété parisienne haussmannienne, le DPE collectif peut afficher D (chaufferie biomasse récente, bonne enveloppe globale) tandis que le DPE individuel d'un lot exposé nord-orienté donne F. La règle du DPE individuel s'applique à la vente / location de ce lot.

Méthode 3CL adaptée bâtiment

Particularités du calcul collectif

• Surface chauffée totale du bâtiment (additionne tous les lots).
• Système chauffage collectif modélisé en détail (chaufferie, réseau de distribution, pertes).
• ECS collective intégrée si présente.
• Enveloppe : moyenne pondérée des parois opaques (murs, toiture, planchers communs, façade).
• Ponts thermiques majorés (linéaires, jonctions plancher / mur).
• Ventilation : système commun (VMC collective) ou individuel (entrées d'air, hygro).

Différence avec l'ancien DPE collectif (avant 2022)

Avant 2022, certaines copros avaient un « DPE collectif simplifié » non opposable. Le nouveau DPE collectif post-décret 2022-1080 est opposable au syndicat des copropriétaires (responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur engagée).

Contenu réglementaire du DPE collectif

Éléments obligatoires (article L.126-32 CCH)

• Étiquette énergie collective : classe A à G du bâtiment, en kWh/m²·an.
• Étiquette GES collective : classe A à G du bâtiment, en kg CO₂eq/m²·an.
• Description du bâti : surfaces, matériaux, isolation existante par paroi.
• Description des systèmes : chauffage, ECS, ventilation, climatisation collective.
• Recommandations travaux communs : enveloppe, système, ventilation, chiffrage indicatif.
• Audit énergétique inclus : pour bâtiments > 1 200 m² ou > 50 lots (cumul des deux conditions).

Audit énergétique copropriété : obligation cumulative

L'audit énergétique détaillé est automatiquement intégré au DPE collectif si :

• Surface chauffée totale > 1 200 m², OU
• Nombre de lots > 50 lots.

L'audit présente alors 2 scénarios chiffrés de rénovation (BBC Effinergie ou autre seuil performant), avec coûts par lot, gains DPE projetés et identification des aides mobilisables (MPR Copro, CEE, Éco-PTZ Copro).

Format de remise

• Fichier PDF standardisé (modèle ADEME).
• Synthèse 2 pages + rapport détaillé (20-50 pages).
• Données transmises à l'observatoire DPE de l'ADEME (numéro de DPE).

Réalisation : qui, comment, à quel prix

Diagnostiqueur DPE certifié

• Certification COFRAC mention « tous types de bâtiments » ou « immeubles d'habitation collectifs ».
• Annuaire officiel : annuaire.diagnostiqueurs.developpement-durable.gouv.fr.
• Indépendance : pas de lien avec syndic, gestionnaire ou entreprise de travaux.
• Assurance RC professionnelle obligatoire.

Vote en AG et désignation

1. Inscription à l'ordre du jour de l'AG par le syndic.
2. Présentation de 3 devis minimum.
3. Vote majorité simple (article 24 Loi 1965) : DPE collectif considéré comme acte d'administration.
4. Mandat au syndic pour signer et payer sur le budget courant.

Prix indicatifs 2026

Taille copropriété	Prix HT DPE collectif	Audit inclus ?
< 20 lots (≤ 1 200 m²)	1 500-2 200 €	Non
20-50 lots	2 200-3 200 €	Non
51-100 lots (> 1 200 m²)	3 200-4 000 €	Oui (intégré)
> 100 lots	4 000-5 000 €	Oui (intégré)

Le prix se situe généralement entre 1 500 € et 5 000 € selon la taille, la complexité (chaufferie, multiples cages d'escalier, niveaux) et la présence ou non de l'audit. Le coût est réparti entre copropriétaires au prorata des tantièmes.

Délai de réalisation

• Visite sur site : 1-2 jours pour copro < 50 lots, 3-5 jours pour grandes copros.
• Édition rapport : 3-6 semaines.
• Total : compter 2 mois entre le vote AG et la remise du DPE.

Validité 10 ans et renouvellement

• Validité légale : 10 ans à compter de la date d'émission (article L.126-33 CCH).
• Renouvellement anticipé : recommandé si travaux significatifs (ITE, changement chaufferie, isolation toiture commune) ont modifié la performance.
• Conservation : le syndic archive le DPE collectif et le tient à disposition de chaque copropriétaire.

Articulation avec le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux)

Le PPT post-Loi Climat

• Obligatoire pour copros > 15 ans (article L.731-2 CCH).
• Couvre une période de 10 ans.
• Hiérarchise les travaux d'urgence, de sécurité et de performance énergétique.

Le DPE collectif comme socle

Le DPE collectif alimente directement le PPT :

• Identifie les postes énergivores (enveloppe, chauffage).
• Chiffre les travaux prioritaires.
• Permet d'arbitrer fonds de travaux (ALUR) et appel à charges exceptionnelles.
• Sert d'élément de décision en AG pour voter les opérations de rénovation globale.

Cycle vertueux

DPE collectif → diagnostic état énergétique
        ↓
PPT → priorisation 10 ans
        ↓
AG → vote travaux + financement
        ↓
MPR Copropriétés → financement aidé
        ↓
Travaux → ITE, chaufferie, ventilation
        ↓
DPE collectif renouvelé → constat gain

Conséquences pratiques pour les copropriétaires

Pour les locataires

• Demande légitime : un locataire peut demander la classe individuelle de son lot (DPE individuel, charge propriétaire).
• Différence collective vs individuelle : si la classe collective est meilleure que celle du lot, c'est la classe individuelle qui s'impose pour la décence énergétique (article L.173-2 CCH).

Pour les vendeurs de lots

• DPE individuel toujours requis à la vente (article L.126-15 CCH).
• Transitoire 2026 : si DPE individuel non disponible et copro classée par DPE collectif récent (< 10 ans), certains diagnostiqueurs s'appuient sur les données collectives pour produire le DPE individuel rapidement.
• Audit énergétique F/G/E (article L.126-28-1 CCH) reste obligatoire à la vente d'un lot classé F/G (depuis 2022) ou E (depuis 2025).

Pour le syndicat

• Présentation obligatoire en AG (article L.126-34 CCH) lors de la première AG suivant la remise du document.
• Conséquence non-respect : responsabilité du syndic engagée vis-à-vis du syndicat, sanctions civiles possibles.

Exemple concret : immeuble parisien haussmannien

Avant travaux

• Copropriété : 30 lots, immeuble haussmannien Paris 18e, 1880, 2 200 m².
• DPE collectif initial 2024 : F (consommation 380 kWh/m²·an, chaufferie fioul, façade non isolée).
• Audit énergétique inclus : 2 scénarios proposés.

Bouquet voté en AG (2025)

• ITE façade rue + cour : R ≥ 3,7, 280 €/m², total 320 000 €.
• Chaufferie biomasse granulés collective : 180 000 €.
• Toiture isolée par sarking : 90 000 €.
• VMC hygro B dans toutes les cages : 35 000 €.
• Total HT : 625 000 € (~21 000 € par lot moyen).

Financement copropriété

Aide	Montant
MPR Copropriétés Parcours (35 % travaux)	218 750 €
CEE Coup de pouce rénovation globale copro	70 000 €
Éco-PTZ Copropriétés (jusqu'à 50 000 €/lot, 25 ans)	240 000 €
Reste à charge syndicat	96 250 € (~3 200 €/lot)

DPE collectif après travaux (2027)

• Classe atteinte : C (consommation 145 kWh/m²·an).
• Saut 3 classes (F → C) : éligible bonus passoire +10 %.
• Valorisation patrimoniale estimée : +15 % par lot.

MaPrimeRénov' Copropriétés et DPE collectif

Lien direct

L'accès à MPR Copropriétés (volet collectif) requiert :

• DPE collectif récent (< 4 ans) ou audit énergétique copropriété.
• Saut de 35 % minimum de gain énergétique pour MPR Copro.
• Vote en AG majorité absolue (article 25 Loi 1965).
• MAR Copropriétés : Mon Accompagnateur Rénov' spécialisé.

Décret 2024-1142

Le décret 2024-1142 a actualisé les conditions MPR Copropriétés :

• Plafond 25 000 €/lot travaux éligibles.
• Taux 30 % à 45 % selon ambition (35 % minimum, bonus si BBC Effinergie atteint).
• Bonus passoire +10 % si copro classée F ou G avant.
• Bonus sortie passoire +10 % si toutes les classes individuelles sortent de F/G.

Articulation indirecte avec MPR Parcours Accompagné individuel

• MPR Parcours Accompagné (volet individuel) reste mobilisable par chaque copropriétaire pour partie privative (intérieur, fenêtres lot).
• Le DPE collectif et le DPE individuel sont alors complémentaires : MPR Copro pour parties communes, MPR Individuel pour parties privatives.

Pièges fréquents

Tableau récapitulatif

Aspect	DPE collectif copropriété
Base légale	Loi 2021-1104 art. 158 + L.126-31 à 35 CCH + décret 2022-1080
Calendrier	> 200 lots (2024), 51-200 lots (2025), ≤ 50 lots (2026)
Méthode	3CL-DPE 2021 adaptée bâtiment
Étiquettes	Énergie + GES, plus mauvaise classe retenue
Contenu	Étiquette, recommandations, audit si > 1 200 m² ou 50 lots
Validité	10 ans (article L.126-33 CCH)
Diagnostiqueur	Certifié COFRAC, indépendant du syndic
Prix HT	1 500-5 000 € selon taille
Vote AG	Majorité simple article 24 Loi 1965
Articulation	PPT (L.731-2 CCH), MPR Copropriétés, Éco-PTZ Copro
Présentation	Obligatoire AG (article L.126-34 CCH)

Quand agir maintenant

• Copro 51-200 lots sans DPE collectif : urgence absolue, AG fin 2025 ou début 2026.
• Copro ≤ 50 lots : inscription AG 2026 indispensable, anticiper devis fin 2025.
• Copro classée F ou G (collective) : engager PPT et MPR Copropriétés rapidement, fenêtre bonus passoire ouverte.
• Vente lot pendant période transitoire : exiger DPE individuel récent, ne pas se contenter du DPE collectif.

Sources officielles

• Loi 2021-1104 Climat & Résilience (article 158).
• Articles L.126-31 à L.126-35 CCH (DPE collectif).
• Article L.731-2 CCH (PPT).
• Article L.173-2 CCH (interdictions location passoires).
• Décret 2022-1080 du 28 juillet 2022.
• Décret 2024-1142 (MPR Copropriétés actualisé).
• Arrêté du 8 octobre 2021 (méthode 3CL bâtiments collectifs).
• France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
• ANIL : guide DPE copropriétés.

Prochaines étapes

• Copropriété : vote AG passoire — majorités, PPT, financement.
• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — volet individuel mobilisable.
• Audit énergétique vente F/G — articulation lots et collectif.
• Calendrier interdiction F/G — application aux lots de copro.