Loi 2021-1104 du 22/08/2021 : interdictions location passoires, audit énergétique vente, gel loyer, MPR. Vue d’ensemble logement.
Loi Climat & Résilience 2021-1104 : vue d'ensemble pour le bâtiment
La Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite Loi Climat & Résilience, est issue des 149 propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat. Pour le secteur du logement, elle structure une décennie de transformations : interdiction progressive de location des passoires, audit énergétique vente, gel des loyers F/G, réforme MaPrimeRénov', Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) en copropriété. Voici la cartographie complète des mesures qui s'imposent aux propriétaires, bailleurs et acquéreurs.
Vue d'ensemble — la Loi Climat 2021-1104
Genèse et cadre
- Origine : Convention Citoyenne pour le Climat (octobre 2019 à juin 2020), qui a remis 149 propositions à l'exécutif.
- Adoption Parlement : 20 juillet 2021 (Assemblée nationale + Sénat, commission mixte paritaire).
- Promulgation : 22 août 2021, JO du 24 août 2021.
- 305 articles au total, structurés en 8 titres.
- Cible globale : -40 % d'émissions GES en 2030 (vs 1990), trajectoire neutralité carbone 2050 (Loi Énergie-Climat 2019).
Les 5 thèmes structurants
| Thème | Articles indicatifs | Volet phare |
|---|---|---|
| Consommer | 1-22 | publicité, étiquetage carbone, indice durabilité |
| Produire et travailler | 23-101 | économie circulaire, agriculture, industrie |
| Se déplacer | 102-147 | ZFE, train, fin véhicules thermiques 2040 |
| Se loger | 148-251 | passoires thermiques, ZAN, copropriété |
| Se nourrir / justice environnementale | 252-305 | menus végétariens, écocide, délit pollution |
Le chapitre "Se loger" concentre l'essentiel des obligations bâtiment : ~104 articles dédiés.
Le volet logement — pourquoi
- Bâtiment résidentiel = 17 % des émissions GES françaises (source : Citepa 2023).
- 5,2 millions de passoires thermiques (F + G) en France au DPE 2021.
- Précarité énergétique : ~12 millions de Français en situation de précarité énergétique (ONPE).
- Levier d'action : la rénovation est le secteur où la baisse des émissions est la plus directement actionnable.
Les 4 mesures clés bâtiment
1. Interdictions progressives de location F/G/E
Article 17 Loi Climat → article L.173-2 CCH — calendrier ferme :
| Date | Classe interdite | Stock concerné |
|---|---|---|
| 01/01/2025 | G (> 420 kWh/m²·an) | ~600 000 logements |
| 01/01/2028 | F (331-420 kWh/m²·an) | ~1,5 M logements |
| 01/01/2034 | E (251-330 kWh/m²·an) | ~3,5 M logements |
- Périmètre : tous nouveaux baux + renouvellements d'habitation principale.
- Baux en cours : non concernés directement, mais non-décence opposable par locataire.
- Détail complet : Calendrier interdiction location F/G.
2. Gel des loyers F/G depuis 2022
Article 159 Loi Climat — entré en vigueur le 22 août 2022 :
- Interdiction de réviser à la hausse le loyer d'un logement F ou G (révision IRL annuelle).
- Interdiction d'augmenter le loyer entre deux baux pour le même logement F/G.
- Sanction : indu locatif récupérable par le locataire 5 ans rétroactivement devant le juge d'instance.
- Détail : Gel des loyers F/G.
3. Audit énergétique vente F/G/E
Article L.126-28-1 CCH (créé par Loi Climat, décret d'application 2022-780) :
- Vente d'un logement F ou G : audit énergétique obligatoire fourni à l'acquéreur dès la promesse.
- Calendrier d'extension :
- 01/04/2023 : F + G.
- 01/01/2025 : E ajouté.
- 01/01/2034 : D ajouté.
- Coût : 800-1 500 € selon surface.
- Contenu : 2 scénarios travaux chiffrés + projection DPE après travaux.
- Voir Audit énergétique vente F/G.
4. Décence énergétique — seuil 450 kWh
Décret 2021-19 du 11/01/2021 (anticipant la Loi Climat) :
- Logements consommant > 450 kWh/m²·an d'énergie finale sont réputés non décents depuis le 1er janvier 2023.
- Critère opposable : le locataire peut saisir le juge d'instance pour exiger travaux ou résiliation sans indemnité.
- ~90 000 logements (les G les plus extrêmes) immédiatement concernés.
Les outils complémentaires créés ou refondus
MaPrimeRénov' Sereine → Parcours Accompagné (2024)
- Création par la Loi Climat (article 164) du dispositif Mon Accompagnateur Rénov' (MAR).
- Refonte 2024 : MaPrimeRénov' Parcours Accompagné (rénovation d'ampleur ≥ 2 classes DPE).
- Aides : 30-90 % du coût HT selon revenus (Bleu, Jaune, Violet, Rose).
- Bonus passoire F/G : +10 % si sortie passoire (E minimum atteint).
- Voir MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) — copropriétés
Article 171 Loi Climat → articles 14-2 et 14-2-1 loi 1965 :
- Obligation : copropriétés > 15 ans doivent élaborer un PPT 10 ans.
- Calendrier :
- 01/01/2023 : copros > 200 lots.
- 01/01/2024 : copros 51-200 lots.
- 01/01/2025 : copros ≤ 50 lots.
- Préalable : DPE collectif (DPC) obligatoire en complément des DPE individuels.
- Vote en AG : majorité simple article 24.
ZAN — Zéro Artificialisation Nette 2050
Articles 191 à 226 Loi Climat :
- Trajectoire : -50 % de consommation d'ENAF (espaces naturels, agricoles, forestiers) d'ici 2031 (vs 2011-2021), objectif zéro net 2050.
- Conséquence neuf : pression sur la densification urbaine, prix du foncier, surcoût construction.
- Effet indirect rénovation : la rénovation devient économiquement plus attractive vs neuf en zone tendue.
RE2020 — réglementation environnementale neuf
- Hors Loi Climat mais articulée : RE2020 entrée en vigueur 01/01/2022 (logements neufs).
- Seuils carbone progressifs jusqu'en 2031 (-30 % à -55 % vs RE2012 selon usage).
- Cohérence globale : neuf bas-carbone + rénovation passoires = trajectoire 2050.
Sanctions et recours du locataire
Si bailleur loue un logement G en 2025
Plusieurs voies cumulables côté locataire :
- Saisine juge d'instance au titre de la non-décence (décret 2002-120 modifié) :
- Travaux sous astreinte (jusqu'à 100 €/jour de retard).
- Diminution rétroactive du loyer.
- Résiliation sans indemnité bailleur, si bail nouveau.
- Suspension du paiement du loyer possible, sur autorisation du juge.
- Dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.
Si vente sans audit énergétique F/G
- Vente fragilisée juridiquement.
- Vice du consentement invocable par l'acquéreur (DGCCRF informée).
- Résolution amiable ou contentieuse possible.
Si gel des loyers ignoré
- Action en répétition de l'indu : le locataire récupère les loyers excédentaires.
- Prescription 5 ans (article 2224 Code civil).
- Procédure : juge d'instance, sans avocat obligatoire en deçà de 10 000 €.
Articulation avec les autres lois
Loi ELAN (2018)
- Encadrement des loyers (zones tendues) : compatible avec gel F/G (cumul possible).
- Bail mobilité : exclu du périmètre Loi Climat (durée < 10 mois).
- Réforme copropriété : socle qui rend le PPT 2021-1104 opérationnel.
Loi Climat 2050 (Énergie-Climat 2019)
- Cap stratégique : neutralité carbone 2050.
- Loi Climat 2021 : déclinaison opérationnelle, calendrier passoires, ZAN.
Loi de finances annuelles
- 2024 : déficit foncier majoré passoire (21 400 €/an au lieu de 10 700 €) jusqu'à fin 2025, sous conditions.
- 2025 : MPR Parcours Accompagné consolidé, reconduction Coup de pouce CEE.
RE2020 (logements neufs)
- Cohérence trajectoire bas-carbone bâtiment.
- Pas de chevauchement : RE2020 = neuf, Loi Climat = parc existant.
Tableau récapitulatif des dates-clés bâtiment
| Date | Mesure | Article / Texte |
|---|---|---|
| 22/08/2021 | Promulgation Loi Climat | L. 2021-1104 |
| 01/01/2022 | RE2020 logements neufs | Décret 2021-1004 |
| 22/08/2022 | Gel des loyers F/G | Art. 159 LCR |
| 01/01/2023 | Décence énergétique 450 kWh | Décret 2021-19 |
| 01/04/2023 | Audit énergétique vente F+G | Art. L.126-28-1 CCH |
| 01/01/2025 | Interdiction location G | Art. L.173-2 CCH |
| 01/01/2025 | Audit vente E ajouté | Art. L.126-28-1 CCH |
| 01/01/2025 | PPT copros ≤ 50 lots | Art. 14-2 loi 1965 |
| 01/01/2028 | Interdiction location F | Art. L.173-2 CCH |
| 01/01/2034 | Interdiction location E | Art. L.173-2 CCH |
| 01/01/2034 | Audit vente D ajouté | Art. L.126-28-1 CCH |
Exemples concrets — comment la loi s'applique
Cas 1 — bailleur G en 2025
- Logement G loué depuis 2018, bail vide loi 1989.
- Bail en cours expirant 2026 : pas d'interdiction immédiate, mais :
- Renouvellement 2026 = bail considéré non décent → action locataire possible.
- Loyer gelé depuis 2022 (perte ~5 % cumulés indexation).
- Audit obligatoire si vente envisagée.
- Décision rationnelle : audit + Parcours Accompagné, ou vente avec décote -20 %.
- Voir Bailleur F/G : 3 scénarios.
Cas 2 — vendeur F en 2025
- Maison F vendue à un primo-accédant.
- Audit énergétique obligatoire (~1 200 €) avant promesse.
- Acquéreur prend connaissance de 2 scénarios travaux.
- Notaire vérifie l'audit dans le DDT (dossier de diagnostics techniques).
- Si absence d'audit : vente fragile, possibilité résolution.
Cas 3 — copropriété 30 lots construite 1975
- DPC (DPE collectif) obligatoire.
- PPT depuis 01/01/2025 (copros ≤ 50 lots).
- AG vote scénarios travaux 10 ans.
- Aides MPR Copro mobilisables (rénovation parties communes).
Cas 4 — investisseur locatif zone tendue
- Achat F/G avec décote -20 %.
- Travaux Parcours Accompagné + déficit foncier passoire (21 400 €/an).
- Sortie en E ou D : remise en location autorisée, loyer revalorisé.
- Calcul ROI : 3-6 ans selon TMI.
Erreurs fréquentes
Les pièges de la Loi Climat 2021-1104
- Confondre "classe DPE" et "décence énergétique" : ce sont 2 critères distincts, le seuil 450 kWh peut classer un logement non décent même hors interdictions L.173-2.
- Penser que le bail en cours protège indéfiniment : le renouvellement (3 ans tacite) est concerné par les interdictions.
- Ignorer le gel des loyers F/G : la révision IRL appliquée mécaniquement génère un indu récupérable 5 ans.
- Vendre sans audit : la vente reste possible mais juridiquement fragile (vice du consentement, résolution).
- Sous-estimer le rôle du DPE : le DPE 2021 est opposable (pas seulement informatif), un DPE vierge n'est plus accepté.
- Confondre RE2020 et Loi Climat : RE2020 = neuf, Loi Climat = parc existant.
Perspectives 2026-2030
Renforcements anticipables
- Sanctions : mise en place possible d'un régime amende administrative (réflexion ministère 2025-2026).
- Sortie copropriété : durcissement de l'obligation de vote AG (décret 2026 attendu).
- Tightening seuils : possibilité de réviser les seuils DPE (kWh/m²) pour rapprocher de la trajectoire 2050.
Évolutions probables
- Prorogation déficit foncier majoré au-delà de 2025 (loi de finances 2026).
- Élargissement Parcours Accompagné : plafond ressources Violet possiblement étendu.
- Audit obligatoire location F/G/E (à l'étude, hors vente).
Sortie 2034
- Marché locatif : limité aux logements D ou mieux.
- Stock G/F restant : occupation propre, vente avec décote, locations dérogatoires (saisonnier, baux mobilité).
Sources officielles
- Loi 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat & Résilience), JO 24/08/2021.
- Article L.173-2 CCH (interdictions locatives).
- Article L.126-28-1 CCH (audit énergétique vente).
- Article 159 LCR (gel des loyers F/G).
- Décret 2021-19 (seuil 450 kWh décence).
- Article R.1334-31 CSP (méthode 3CL DPE).
- France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
- Convention Citoyenne pour le Climat : conventioncitoyennepourleclimat.fr.
Prochaines étapes
- Calendrier interdiction location F/G — détail 2025-2034.
- Audit énergétique vente F/G — obligation 2023+.
- Gel des loyers F/G — article 159 LCR.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — financement.
- Bailleur F/G : 3 scénarios — décision chiffrée.