Décence énergétique : seuil 450 kWh, le critère oublié des passoires extrêmes

Le décret 2021-19 du 11 janvier 2021, entré en vigueur le 25 août 2022, a introduit un critère énergétique dans la définition légale de la décence d'un logement : au-delà de 450 kWh/m²·an d'énergie finale, le logement est réputé non décent, indépendamment de l'interdiction location G de 2025. Ce seuil, méconnu, ouvre des recours locataires très puissants depuis 3 ans : suspension de loyer, travaux sous astreinte, résiliation sans indemnité.

Le décret 2021-19 : ce qu'il dit

Texte fondateur

• Décret 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition d'un logement décent.
• Modification du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (décret "décence").
• Entrée en vigueur : 25 août 2022 (et non 1er janvier 2025 comme l'interdiction G).
• Base légale : article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (rapports locatifs).

Le critère introduit

"Le logement doit avoir une consommation d'énergie, estimée par le DPE, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an."

• Unité : kWh énergie finale (ce qui sort du compteur).
• Pas kWh énergie primaire (ce qui aurait été plus sévère pour l'électricité).
• Source : DPE 2021 méthode 3CL.

Logements concernés

• ~90 000 logements parmi les classes G les plus extrêmes (sources ADEME 2022).
• Cible : G très consommateurs (vieilles maisons rurales, immeubles passoires non rénovés, fioul + simple vitrage + zéro isolation).

Énergie finale vs énergie primaire : la confusion à éviter

Les deux unités

Unité	Définition	Coefficient électricité
Énergie finale	Sortie compteur (ce que vous payez)	1,0
Énergie primaire	À la source (avec pertes production/transport)	2,3

Pour un logement chauffé électrique, l'énergie primaire est 2,3 fois supérieure à l'énergie finale.

Application aux seuils

Seuil	Unité	Référence
450 kWh/m²·an	Énergie finale	Décence (décret 2021-19)
420 kWh/m²·an	Énergie primaire	Classe G DPE (Loi Climat)

Les deux seuils ne se comparent pas directement. Conséquence : un logement classé G n'est pas automatiquement non décent au sens du décret 2021-19.

Cas typiques

• Logement chauffé électrique 350 kWh/m² finale = 805 kWh/m² primaire = G très extrême → non décent (450 dépassé) et interdit location 2025.
• Logement chauffé gaz 250 kWh/m² finale = 250 kWh/m² primaire = D ou E selon GES → décent au sens 450 kWh, non concerné interdiction G.
• Logement chauffé fioul 380 kWh/m² finale = 380 kWh/m² primaire mais GES > 100 → classé G via GES, décent au sens 450 (pas dépassé) mais interdit location 2025.

Comment compter les 450 kWh

Postes inclus

Selon l'arrêté du 25 février 2022 :

• Chauffage des locaux.
• Eau chaude sanitaire (ECS).
• Climatisation si présente.

Postes exclus

• Éclairage (usage spécifique, pas dans seuil).
• Électroménager.
• Auxiliaires ventilation déjà comptés dans postes principaux.

Méthode pratique

1. Récupérer le DPE 2021 du logement.
2. Lire la valeur en énergie finale (page 1 ou 2, kWhEF/m²·an).
3. Si > 450 = non décent.
4. Si ≤ 450 = décent au sens du décret 2021-19 (mais peut être classé G via énergie primaire ou GES).

Pour info : conversion approximative

Type chauffage	EP/EF
Électricité	× 2,3
Gaz / fioul	× 1,0
Bois	× 0,6

Conséquences pour le bailleur

Bail signé après 25 août 2022

• Logement > 450 kWh = non décent dès la signature.
• Bail valide mais vicié : locataire peut exiger mise en conformité.
• Mise en demeure + action judiciaire possibles immédiatement.

Bail signé avant 25 août 2022

• Bail continue mais le critère devient applicable dès l'entrée en vigueur (rétroactivité du décret de décence).
• Locataire peut invoquer non-décence à tout moment.

Action préventive bailleur

• DPE actualisé pour vérifier consommation finale.
• Si > 450 : prévoir travaux urgents (priorité = chauffage + isolation toiture).
• Provision travaux en charges → impossible (charges récupérables limitées art. 23 loi 89).
• Augmentation loyer post-travaux → impossible (gel loyers F/G art. 159 Loi Climat).

Recours du locataire

Procédure standard (article 20-1 loi 1989)

1. Mise en demeure au bailleur par LRAR précisant le défaut (consommation > 450 kWh, DPE en pièce jointe).
2. Délai 2 mois pour réponse / engagement de travaux.
3. Saisine du tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance).
4. Audience : juge ordonne expertise contradictoire si désaccord sur conso.
5. Décision : travaux sous astreinte + suspension loyer + dommages-intérêts.

Mesures possibles (art. 20-1 al. 2)

• Travaux sous astreinte : 50-150 €/jour de retard.
• Diminution loyer rétroactive (50 % typique).
• Consignation loyer entre les mains de la CDC ou auprès du juge.
• Suspension loyer intégrale possible si logement gravement non décent.
• Résiliation bail sans indemnité bailleur.

Délais procédure

Étape	Délai typique
Mise en demeure → réponse	2 mois
Saisine tribunal	1 semaine
Audience	3-9 mois
Délibéré	1-3 mois
Exécution astreinte	Immédiat post-jugement

Total : 6-15 mois entre mise en demeure et exécution.

Différence avec interdiction location G 2025

Les deux régimes coexistent

Aspect	Décret 2021-19 (450 kWh)	Loi Climat L.173-2 CCH
Seuil	450 kWh/m² finale	Classe G DPE (énergie primaire)
Date	25/08/2022	01/01/2025
Champ	Tous baux d'habitation principale	Nouveaux baux + renouvellements
Sanction	Non décence (recours locataire)	Bail nul (objet illicite)
Recours	Tribunal judiciaire	Tribunal judiciaire

Articulation typique

Cas logement	Décret 2021-19 ?	Loi Climat 2025 ?
G classé, conso finale 350 kWh	Décent (≤ 450)	Interdit location 2025
G classé, conso finale 480 kWh	Non décent	Interdit location 2025 (doublement non-conforme)
F classé, conso finale 400 kWh	Décent	Autorisé jusqu'à 2028
D classé, conso finale 220 kWh	Décent	Autorisé

Les passoires "doublement non-conformes"

• G + > 450 kWh finale : ~50 000-80 000 logements en France.
• Régime cumulé :
  • Bail nul si signé en 2025 (Loi Climat).
  • Logement non décent (recours immédiat).
  • Audit énergétique obligatoire si vente.
  • Gel loyer + impossibilité réviser.

Procédure pratique pour le locataire

Étape 1 — diagnostic

• Récupérer DPE 2021 auprès du bailleur (obligatoire à la signature, art. L.271-4 CCH).
• Lire la consommation énergie finale.
• Si pas de DPE ou DPE pré-2021 (invalide) : demander DPE actualisé au bailleur.

Étape 2 — mise en demeure

Modèle de courrier RAR :

"Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret 2021-19 du 11 janvier 2021, je vous mets en demeure de réaliser dans un délai de 6 mois les travaux nécessaires pour ramener la consommation énergétique du logement situé [adresse] sous le seuil de 450 kWh/m²·an d'énergie finale. Le DPE en pièce jointe atteste d'une consommation de [X] kWh/m²·an. À défaut, je saisirai le tribunal judiciaire conformément à l'article 20-1 de la loi."

Étape 3 — saisine

• Tribunal judiciaire du lieu du logement.
• Procédure : assignation ou requête (selon enjeux).
• Aide juridictionnelle : possible selon revenus.
• ADIL : conseil gratuit en amont.

Étape 4 — décision

• Juge ordonne :
  • Travaux précis (isolation, chauffage) sous astreinte.
  • Diminution loyer rétroactive.
  • Dommages-intérêts pour préjudice moral / surcoûts factures.

Jurisprudence : exemples 2023-2024

Cassation civile 3e, 2023

• Vieille maison rurale, DPE 510 kWh/m² finale.
• Locataire saisit juge 6 mois après emménagement.
• Décision : non-décence reconnue, bailleur condamné à isolation toiture + chauffage PAC sous astreinte 100 €/jour, diminution loyer 30 %.

TJ Paris, 2024

• Appartement haussmannien, simple vitrage + chauffage électrique d'appoint.
• DPE 480 kWh/m² finale.
• Décision : suspension loyer 4 mois, travaux sous astreinte 80 €/jour, dommages-intérêts 3 000 € (factures EDF excessives prouvées par locataire).

Cour d'appel Lyon, 2024

• Maison fioul + simple vitrage, DPE 520 kWh/m² finale.
• Bailleur invoque vétusté patrimoniale (bâtiment 1880).
• Décision : argument rejeté, vétusté ne dispense pas du critère décence. Travaux ordonnés.

Erreurs fréquentes

Tableau récapitulatif

Aspect	Détail
Texte	Décret 2021-19 du 11/01/2021, modifie décret 2002-120
Base légale	Article 6 loi 6 juillet 1989
Entrée en vigueur	25 août 2022
Seuil	450 kWh/m²·an énergie finale
Postes comptés	Chauffage + ECS + climatisation
Logements concernés	~90 000 G les plus extrêmes
Recours locataire	Travaux sous astreinte, diminution loyer, suspension, résiliation
Procédure	Mise en demeure → tribunal judiciaire (art. 20-1)
Délai	6-15 mois mise en demeure → exécution
Articulation Loi Climat	Cumulable, deux régimes distincts

Que faire si vous êtes bailleur

Diagnostic immédiat

• Vérifier DPE 2021 : si pré-2021, refaire.
• Lire conso finale : si > 450 = action urgente.

Travaux prioritaires (gain conso finale max)

1. Isolation toiture / combles : -30 à -50 kWh/m².
2. Chauffage PAC (remplace électrique direct ou fioul) : -30 à -100 kWh/m².
3. Isolation murs ITE/ITI : -30 à -60 kWh/m².
4. Menuiseries double vitrage : -10 à -25 kWh/m².

Voir Ordre travaux sortie passoire.

Aides mobilisables

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné jusqu'à 90 % travaux pour profils modestes.
• Éco-PTZ jusqu'à 50 000 €.
• CEE Coup de pouce chauffage + isolation.
• Déficit foncier doublé 10 700 € → 21 400 € pour passoires (jusqu'à 31/12/2025).

Sources officielles

• Décret 2021-19 du 11 janvier 2021.
• Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence, modifié).
• Loi 1989-462 du 6 juillet 1989 (article 6 et 20-1).
• Article L.173-2 CCH (interdictions location).
• Article L.126-15 CCH (DPE obligatoire).
• Arrêté du 25 février 2022 (méthode calcul seuil 450).
• France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
• ADIL : anil.org.

Prochaines étapes

• Calendrier interdiction location F/G — articulation avec 2025-2034.
• Gel des loyers passoires F/G — autre régime cumulable.
• Bailleur F/G : 3 scénarios — décision chiffrée.
• Ordre travaux sortie passoire — sortir du seuil 450 et de la classe G.