Déficit foncier majoré passoire : plafond doublé à 21 400 €

Pour les bailleurs rénovant une passoire F ou G, la Loi de finances 2024 a doublé le plafond du déficit foncier déductible des revenus globaux : 21 400 €/an au lieu de 10 700 € classique. Le dispositif fonctionne jusqu'au 31 décembre 2025 (prorogation 2026 envisagée). Voici les conditions, l'exemple chiffré et les pièges à éviter.

Le déficit foncier classique (article 156 CGI)

Principe

• Quand les charges déductibles d'un bien locatif dépassent les revenus fonciers, on obtient un déficit foncier.
• Imputation : déductible des revenus globaux dans la limite de 10 700 €/an.
• Reliquat : reportable sur revenus fonciers des 10 années suivantes.

Charges déductibles classiques

• Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors agrandissement, reconstruction).
• Intérêts d'emprunt (pour acquisition / travaux).
• Frais de gestion (agence, syndic, assurance).
• Taxe foncière.

Travaux non déductibles

• Construction, reconstruction, agrandissement (capitalisés sur prix d'acquisition).
• Équipements de luxe (piscine privative, sauna).
• Travaux personnels non facturés par professionnel.

La majoration passoire 2023-2025

Cadre légal

• Loi de finances 2024 : article 32 (modifiant article 156 CGI).
• Période d'application : devis signé entre 01/01/2023 et 31/12/2025, paiement avant 31/12/2025.
• Prorogation 2026 : envisagée Loi de finances 2026, à confirmer décembre 2025.

Plafond doublé

Régime	Plafond imputable revenus globaux
Classique	10 700 €/an
Passoire majoré	21 400 €/an

Conditions d'éligibilité

Logement

• Classé F ou G au DPE avant travaux.
• Atteinte E minimum après travaux (DPE post-travaux justificatif).
• Logement loué ou destiné à la location à usage d'habitation principale du locataire.

Travaux

• Travaux d'amélioration énergétique uniquement (isolation, ventilation, chauffage, ECS, fenêtres, audit).
• Pas d'agrandissement ou reconstruction.
• Devis signé entre 01/01/2023 et 31/12/2025.
• Paiement avant 31/12/2025 (clé pour le rattachement fiscal).

Bailleur

• Personne physique (pas SCI à l'IS).
• Locataire doit s'installer dans les 12 mois suivant la fin des travaux (en location nue à usage habitation principale).
• Engagement de location 6 ans minimum (si revente avant : remboursement de l'avantage fiscal).

Travaux éligibles (détail)

Isolation

• Combles, rampants, planchers, murs (ITE/ITI).
• Matériau certifié ACERMI.

Ventilation

• VMC simple flux hygro B.
• VMC double flux.

Chauffage

• PAC air/eau, géothermie, sol/eau.
• Chaudière biomasse.
• Raccord réseau chaleur.
• Solaire thermique.

ECS

• Ballon thermodynamique.
• Solaire thermique CESI.

Menuiseries

• Fenêtres / portes-fenêtres Uw ≤ 1,3.
• Volets isolants.

Études et audits

• Audit énergétique RGE.
• MAR (Mon Accompagnateur Rénov').
• Maîtrise d'œuvre.

Imputation et calcul fiscal

Schéma d'imputation

1. Déficit foncier = charges déductibles - revenus fonciers.
2. Quote-part hors intérêts emprunt : imputable revenus globaux jusqu'à 21 400 € (au lieu de 10 700).
3. Quote-part intérêts emprunt : imputable uniquement revenus fonciers.
4. Reliquat : reportable 10 ans sur revenus fonciers (toujours).

Calcul économie fiscale

• TMI (Tranche Marginale Imposition) : 11 %, 30 %, 41 %, 45 %.
• PS (Prélèvements Sociaux) : 17,2 %.
• Total marginal : 28,2 % à 62,2 % selon TMI.

Cumul aides directes

Les aides directes (MaPrimeRénov', CEE, TVA 5,5 %) viennent en réduction du coût travaux. Le déficit foncier s'applique sur le reste à charge.

Exemple chiffré complet

Cas pratique

• Bailleur TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %.
• Maison locative 130 m² G (rénovation Parcours Accompagné).
• Travaux : 50 000 € HT.
• Aides directes : MPR Parcours Accompagné 60 % bonus passoire = 30 000 €. CEE 4 000 €. Reste à charge : 16 000 €.
• Loyer annuel net : 8 000 € (loyer 10 000 € - charges 2 000 €).
• Travaux étalés sur 2 ans : 8 000 €/an.

Année N — déficit foncier

• Revenus fonciers : 8 000 €.
• Travaux déductibles : 8 000 € (sur reste à charge année 1).
• Déficit foncier : 8 000 - 8 000 = 0 € (pas de déficit cette année).

Pas optimal. Optimisons par concentration travaux année N.

Cas optimisé — concentration travaux année N

• Travaux 2025 : tous les 16 000 € reste à charge en année N.
• Revenus fonciers année N : 8 000 €.
• Charges déductibles : 16 000 €.
• Déficit : -8 000 € → imputable revenus globaux.
• Limite 21 400 € : OK (sous le plafond passoire).
• Économie IR + PS : 8 000 × 47,2 % = 3 776 €.

Cas optimisé bis — Bailleur fortement imposé

• Bailleur TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 %.
• Travaux 2025 : 25 000 € reste à charge concentré.
• Loyer annuel : 12 000 € (charges 2 000 € → revenu 10 000 €).
• Déficit : 25 000 - 10 000 = 15 000 € imputable.
• Sous plafond passoire 21 400 € : OK.
• Économie IR + PS : 15 000 × 58,2 % = 8 730 €.

Comparaison avec régime classique

Paramètre	Classique 10 700 €	Passoire majoré 21 400 €
Limite imputation revenus globaux	10 700 €/an	21 400 €/an
Reliquat reportable foncier	10 ans	10 ans
Cas 8 000 € déficit	Imputable totalité	Identique
Cas 15 000 € déficit	10 700 € imputé + 4 300 € reportés	15 000 € imputés directement
Économie immédiate (TMI 41 %+PS)	6 230 €	8 730 €

Cumul avec autres dispositifs

MaPrimeRénov'

• MPR vient en réduction du coût travaux éligible déficit.
• Pas de double déduction (travaux nets de MPR).

Loc'Avantages

• Cumulable avec déficit foncier.
• Crédit d'impôt Loc'Avantages (15-65 %) sur le loyer perçu, indépendant du déficit travaux.
• Voir Loc'Avantages bailleur.

CEE et TVA 5,5 %

• Cumulables.
• Réduisent le coût travaux net.

Pièges et conditions critiques

Engagement de location 6 ans

• Si revente avant 6 ans : remboursement total avantage fiscal + intérêts retard.
• Si vacance > 12 mois : remise en cause possible.

Location à un proche

• Locataire doit être indépendant (pas conjoint, pas ascendant/descendant).
• Sinon : remise en cause de l'imputation revenus globaux.

Premier locataire dans les 12 mois

• Le logement doit être effectivement loué ou en cours de mise en location dans les 12 mois post-travaux.
• Sinon : aide remise en cause.

Sociétés (SCI à l'IS, SARL)

• Hors champ : régime déficit foncier réservé personnes physiques + SCI à l'IR.

Démarches déclaratives

Déclaration revenus fonciers

• Régime réel obligatoire (pas micro-foncier).
• Formulaire 2044 : déficit foncier détaillé.
• Formulaire 2042 : report sur revenus globaux.

Pièces à conserver

• Factures travaux.
• DPE avant et après travaux (justifier passage F/G → E ou mieux).
• Engagement de location 6 ans.
• Bail locataire (entrée dans les 12 mois).

Délais de prescription

• Vérification fiscale : 3 ans + année en cours.
• Conservation pièces : 6 ans recommandés.

Cas pratiques courants

Bailleur retraité TMI 11 %

• Déficit majoré moins intéressant (TMI faible).
• Calcul : 15 000 € déficit × 28,2 % = 4 230 €.
• Privilégier Loc'Avantages (crédit impôt sur loyer) plus impactant.

Bailleur cadre TMI 41 %

• Déficit majoré très intéressant (TMI élevé).
• Économie : jusqu'à 12 300 € sur 21 400 € déficit (× 58,2 %).
• Cumul Loc'Avantages + déficit majoré : optimisation maximale.

Bailleur SCPI / SCI à l'IR

• Quote-part déficit applicable selon parts détenues.
• Vérifier régime SCI (IS exclus).

Erreurs fréquentes

Sources officielles

• Article 156 CGI modifié par Loi de finances 2024.
• BOFiP (doctrine fiscale officielle) : bofip.impots.gouv.fr.
• Anah : anah.gouv.fr.
• France Rénov' : france-renov.gouv.fr.

Prochaines étapes

• Bailleur F/G : 3 scénarios — décision globale.
• Loc'Avantages bailleur — cumul.
• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.
• Éco-PTZ 50 000 € — financer reste.
• Calendrier interdiction F/G.