G : 2025. F : 2028. E : 2034. Articles L.173-2 CCH, audit obligatoire vente, gel des loyers.
Calendrier interdiction location passoires F/G : 2025-2034
La Loi Climat & Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a posé un calendrier ferme pour sortir progressivement les passoires thermiques du marché locatif français : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. Voici le calendrier détaillé, les seuils techniques (Article L.173-2 CCH), les sanctions et les recours possibles.
Vue d'ensemble — le cap réglementaire
La Loi Climat 2021-1104
- Adoptée : 22 août 2021.
- Objectifs : neutralité carbone 2050, réduction GES bâtiment résidentiel -55 % d'ici 2030.
- Cible : ~5 millions de passoires thermiques (classes F + G au DPE).
- Mécanisme : interdire progressivement la location de logements énergivores.
Les classes DPE concernées
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (excellent, ≤ 70 kWh/m²·an) à G (≥ 420 kWh/m²·an), avec deux composantes : énergie primaire (kWh/m²) et émissions GES (kg CO₂/m²).
| Classe | Énergie primaire | GES |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 kWh/m² | ≤ 6 kg CO₂/m² |
| B | 71-110 | 7-11 |
| C | 111-180 | 12-30 |
| D | 181-250 | 31-50 |
| E | 251-330 | 51-70 |
| F | 331-420 | 71-100 |
| G | > 420 | > 100 |
La classe la plus mauvaise des deux composantes est retenue.
Calendrier détaillé 2022-2034
1er janvier 2022 — gel des loyers F et G
- Article 159 Loi Climat.
- Plafonnement : impossibilité de réviser à la hausse ou réviser entre deux baux un loyer pour logement F ou G.
- Application : tous baux d'habitation principale (loi 6 juillet 1989).
- Sanction : indu locatif récupérable par locataire (5 ans rétroactifs).
25 août 2022 — décence énergétique seuil 450 kWh
- Décret 2021-19 du 11/01/2021.
- Logements > 450 kWh/m² énergie finale réputés non décents.
- Conséquence : locataire peut saisir juge d'instance pour exiger travaux ou résiliation sans indemnité.
- Concerne ~90 000 logements parmi les G les plus extrêmes.
1er avril 2023 — audit énergétique vente F/G
- Article L.126-28-1 CCH (issu Loi Climat).
- Vente d'un logement F ou G : audit énergétique obligatoire à fournir à l'acquéreur (au plus tard à la promesse de vente).
- Pas d'audit = délit, vente fragilisée juridiquement.
- Voir Audit énergétique vente F/G.
1er janvier 2025 — interdiction location G
- Article 17 Loi Climat → Article L.173-2 CCH.
- Logement classé G : interdiction de mise en location ou renouvellement de bail.
- Définition technique : énergie finale > 420 kWh/m²·an.
- Baux en cours : non concernés directement, mais non-décence opposable par locataire.
- Estimation : ~600 000 logements G concernés.
1er janvier 2025 — audit vente E
- Extension de l'audit énergétique vente aux logements classe E.
- Pas d'interdiction de location E à cette date, uniquement audit vente.
1er janvier 2028 — interdiction location F
- Article L.173-2 CCH.
- Tous logements classe F sortis du marché locatif (nouveaux baux + renouvellements).
- ~1,5 million de logements concernés.
1er janvier 2034 — interdiction location E
- Étape ultime : classe E elle aussi interdite.
- ~3,5 millions de logements concernés.
- Objectif : marché locatif limité aux logements D ou mieux.
Article L.173-2 CCH : les seuils techniques
Énergie primaire
- Calcul DPE 2021 méthode 3CL (3CL-DPE 2021).
- Énergie finale des classes :
- G : > 420 kWh/m²·an.
- F : 331-420.
- E : 251-330.
Émissions GES
Les seuils GES classent séparément : un logement avec consommation D mais émissions G (ex. fioul) reste classé G global.
Surface de référence
- Surface habitable au sens de l'article R.111-2 CCH.
- m² déterminés par diagnostic.
Cas particuliers
Bail en cours au 1er janvier 2025 (G)
- Pas d'interdiction directe : le bail continue jusqu'à son terme.
- Renouvellement (3 ans) : interdit dès lors que le logement reste G.
- Locataire peut saisir le juge pour non-décence (procédure existante).
Logement vacant au 1er janvier 2025
- Interdiction de remise en location sans travaux pour passer en F ou mieux.
- Mise en vente reste possible (avec audit obligatoire).
Location saisonnière / touristique
- Hors champ Loi Climat : pas de DPE obligatoire ni interdiction.
- Mais loi récente 2024 sur Airbnb pourrait s'y rapporter (à suivre).
Copropriété G (collectif)
- DPE individuel classe le lot.
- Problématique : les parties communes (chaudière collective, isolation enveloppe) sont décidées en AG.
- PPT (Plan Pluriannuel Travaux) obligatoire copros > 15 ans depuis 2024 pour anticiper.
Bâtiment ABF / secteur sauvegardé
- Non exempté de l'interdiction.
- Mais travaux peuvent être limités (ITE refusée par ABF).
- Solutions : ITI, isolation toiture, remplacement chauffage.
- Voir Bâtiment ABF / secteur sauvegardé (à venir).
Sanctions et recours du locataire
Si bailleur loue un G en 2025
- Bail considéré non décent au sens du décret 2002-120.
- Locataire peut assigner bailleur devant juge d'instance pour :
- Travaux sous astreinte.
- Diminution loyer rétroactive.
- Résiliation sans indemnité bailleur.
- Suspension loyer possible sur autorisation juge.
Si bailleur signe nouveau bail G
- Bail nul (objet illicite).
- Locataire conserve logement sans payer loyer (consignation possible).
- Bailleur rembourse loyers perçus.
Pour le bailleur
- Pas de procédure pénale automatique, mais action civile locative possible.
- Prefét peut sanctionner via arrêté de péril énergétique (procédure inhabitable).
Erreurs fréquentes
Les ratés du calendrier passoires
- Croire que "bail en cours" protège indéfiniment : le renouvellement (tacite reconduction 3 ans) est concerné.
- DPE blanc/vierge accepté : depuis 2021, DPE obligatoire et opposable, vierge = pas valide.
- Réviser le loyer F/G : interdit depuis 2022, indu récupérable.
- Vendre sans audit : vente fragilisée, acheteur peut demander résolution.
- Penser la décence énergétique "optionnelle" : le seuil 450 kWh est opposable judiciairement depuis 2023.
Tableau récapitulatif
| Date | Événement | Logements concernés |
|---|---|---|
| 01/01/2022 | Gel loyer F/G | ~5 M |
| 25/08/2022 | Seuil 450 kWh = non décence | ~90 k |
| 01/04/2023 | Audit vente F/G | ~5 M |
| 01/01/2025 | Interdiction location G | ~600 k |
| 01/01/2025 | Audit vente E | ~3,5 M |
| 01/01/2028 | Interdiction location F | ~1,5 M |
| 01/01/2034 | Interdiction location E | ~3,5 M |
Que faire si vous êtes bailleur F ou G
Option 1 : rénover
- Audit énergétique obligatoire avant vente, recommandé pour rénovation.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné finance jusqu'à 90 % des travaux pour profils modestes.
- Trajectoires-types : G→D ou F→C en 3-6 mois.
- Voir Ordre travaux sortie passoire.
Option 2 : vendre avec décote
- Décote : -15 à -25 % sur le prix vs logement D équivalent.
- Marché : investisseurs pour rénovation, primo-accédants budget serré.
- Audit énergétique obligatoire à fournir.
Option 3 : louer en saisonnier (transitoire)
- Sortie du champ Loi Climat tant qu'il s'agit de locations courte durée.
- Risque : nouvelles régulations en cours (loi 2024 LLD).
Option 4 : occupation propre
- Habiter le logement : aucune contrainte Loi Climat.
- Mais : aides MPR à l'identique pour propriétaire occupant.
Voir Bailleur F/G : vendre, rénover ou attendre pour la décision chiffrée.
Sources officielles
- Loi 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat & Résilience).
- Article L.173-2 CCH (interdictions locatives).
- Article L.126-28-1 CCH (audit vente).
- Décret 2021-19 (seuil 450 kWh).
- France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
- Ministère Logement : logement.gouv.fr.
Prochaines étapes
- Audit énergétique vente F/G — obligation 2023-2025.
- Sortir de la passoire — ordre des travaux.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — financement.
- Bailleur F/G : 3 scénarios — décision chiffrée.