Logement loué bail en cours : que faire en 2025

Vous êtes bailleur d'un logement F ou G déjà loué au 1er janvier 2025 et vous vous demandez si la Loi Climat 2021-1104 vous oblige à libérer le locataire ou à entreprendre des travaux immédiats. La réponse est nuancée : le bail en cours n'est pas rompu directement, mais le renouvellement à l'échéance devient impossible tant que le DPE reste G, et le locataire dispose de recours puissants (article 20-1 loi 1989, décence énergétique seuil 450 kWh). Voici les règles précises, les 4 options bailleur et un cas concret 2025-2026.

Le cadre légal — bail en cours vs nouveau bail

Article L.173-2 CCH — interdictions par étapes

• 2025 : G interdit à la location (nouveau bail / renouvellement / reconduction tacite).
• 2028 : F interdit.
• 2034 : E interdit.

Loi 6 juillet 1989 — protection du locataire en place

• Article 10 : durée minimale 3 ans (vide) ou 1 an (meublé).
• Article 15 : le bailleur ne peut donner congé que pour vente, reprise pour habiter ou motif sérieux et légitime.
• Article 17 : loyer fixé à la signature, gel sur passoires depuis 22/08/2022 (article 159 LCR).

Articulation Loi Climat / Loi 1989

• Bail en cours signé avant 2025 : continue à courir jusqu'à son échéance (3 ans pour un vide, 1 an pour un meublé).
• Renouvellement automatique de l'article 10 : inopérant si DPE = G en 2025 (le bail ne peut pas être reconduit).
• Le bailleur doit alors soit donner congé (motif art. 15), soit faire les travaux avant l'échéance.

Tableau — ce qui change pour vous en 2025

Situation	Statut bail	Action bailleur
Bail vide signé 2023, échéance 2026	En cours, valide	Préparer travaux ou congé légitime avant 2026
Bail vide signé 2022, échéance 2025	Renouvellement bloqué si G	Travaux avant ou congé motivé
Bail meublé signé 2024, échéance 2025	Renouvellement bloqué si G	Travaux ou congé pour vente / reprise
Nouveau bail vide souhaité 2025	Interdit si G	DPE E mini avant signature
Reconduction tacite F	Maintenue jusqu'à 2028	Anticiper travaux

Recours du locataire en place

Article 20-1 loi 1989 — non-décence énergétique

• Seuil : consommation > 450 kWh/m²·an d'énergie finale (décret 2021-19).
• Procédure :
  1. Mise en demeure au bailleur par LRAR avec DPE à l'appui.
  2. Délai 2 mois pour réponse / engagement travaux.
  3. Saisine tribunal judiciaire (chambre des contentieux de la protection).
  4. Audience : juge ordonne expertise contradictoire si désaccord.

Mesures que peut ordonner le juge

Mesure	Article	Détail
Travaux sous astreinte	art. 20-1 al. 2	50-150 €/jour de retard
Diminution loyer	art. 20-1 al. 2	30-50 % rétroactif typique
Suspension paiement	art. 20-1 al. 2	Si non-décence grave
Consignation loyer	art. 7-2	Auprès CDC ou juge
Résiliation bail	art. 20-1 al. 3	Sans préavis ni indemnité

Article 6 loi 1989 — obligation générale de décence

• Au-delà du seuil 450 kWh, le locataire peut invoquer toute défaillance énergétique (humidité due à l'absence d'isolation, déperditions causant insalubrité).
• Cumul avec recours article 159 LCR (gel des loyers F/G) : indu rétroactif 5 ans + travaux ordonnés.

Cas typique — locataire G très consommateur

• Logement G consommant 520 kWh/m² finale (chauffé électrique simple vitrage).
• Locataire mis en demeure le 15 mars 2025, saisit juge en juin 2025.
• Audience novembre 2025 : juge ordonne isolation toiture + remplacement chauffage sous astreinte 80 €/jour, suspension loyer pendant chantier.
• Bailleur : reste à charge ~25 k€ travaux (avec MPR + CEE), 6 mois sans loyer.

Les 4 options bailleur

Option 1 — travaux pendant occupation locataire

Avantages

• Pas de vacance locative ni perte de loyer.
• Locataire peut réclamer indemnité d'occupation pendant chantier (négociation).
• Aides MPR versées au bailleur sans condition de logement vacant.

Inconvénients

• Inconfort majeur : poussière, bruit, intervention dans pièces de vie.
• Accord du locataire à obtenir (article 7e loi 1989 = obligation locataire de laisser exécuter travaux d'amélioration).
• Coordination chantier complexe : ITE possible sans hébergement, ITI difficile.
• Loyer maintenu mais dégradation relation locataire.

Cadre légal

• Article 7e loi 1989 : locataire doit laisser réaliser les travaux nécessaires au maintien en l'état du logement et à son amélioration énergétique.
• Plafond : si travaux > 21 jours, locataire peut réduire loyer au prorata.
• Information préalable : 30 jours par LRAR.

Option 2 — attendre fin du bail puis travaux

Avantages

• Logement vide pendant chantier : confort maximal pour artisans.
• Aucune négociation locataire.
• Vente du chantier complète (audit + tous lots) sans interruption.
• DPE refait sereinement post-travaux avant nouveau bail.

Inconvénients

• Attente échéance bail (jusqu'à 3 ans).
• Loyer gelé entretemps (article 159 LCR), perte pouvoir d'achat 2-3 %/an.
• Risque action locataire (non-décence) avant fin de bail.
• Vacance locative durant chantier 4-8 mois.

Procédure

1. Année N-1 avant échéance : auditeur RGE, devis, montage MPR.
2. 6 mois avant échéance : congé motivé (vente, reprise, motif sérieux) par LRAR + huissier.
3. Mois 0 : départ locataire.
4. Mois +1 à +6 : chantier.
5. Mois +7 : nouveau DPE + nouveau bail D ou C.

Option 3 — vendre logement avec locataire en place

Avantages

• Liquidité immédiate sans travaux.
• Bail transmis à l'acquéreur (article 1743 Code civil + art. 15 loi 1989).
• Pas de tracas chantier.

Inconvénients

• Décote forte : -25 à -35 % vs marché D équivalent (passoire + locataire en place).
• Acheteurs limités : investisseurs spécialisés ou proches du locataire.
• Audit énergétique obligatoire (loi Climat, vente F/G).
• Locataire peut acheter en priorité (pacte de préférence si convention SRU).

Option 4 — loger ailleurs locataire pendant travaux

Avantages

• Chantier à logement vide, qualité maximale.
• Locataire conserve son bail (continuité).
• Aides MPR pleinement débloquées.

Inconvénients

• Coût d'hébergement : 1 500-3 000 €/mois sur 4-6 mois = 6-18 k€.
• Accord locataire obligatoire (avenant écrit).
• Logique : bailleur paie hébergement temporaire, locataire revient ensuite avec loyer revu (sortie gel possible si nouveau DPE D).

Coût net

• Hébergement : 12 k€ moyenne (6 mois × 2 k€/mois Île-de-France).
• Travaux : 50 k€ TTC, aides 30 k€, reste à charge 20 k€.
• Coût total bailleur : ~32 k€.
• Bénéfice : logement D, gel levé, loyer +15-20 % à terme.

Congé légitime du bailleur — article 15 loi 1989

Les 3 motifs valables

Motif	Article	Délai préavis	Restrictions
Vente	art. 15 II	6 mois (vide), 3 mois (meublé)	Locataire prioritaire (droit de préemption SRU)
Reprise pour habiter	art. 15 I	6 mois	Bénéficiaire = bailleur ou famille proche
Motif sérieux et légitime	art. 15 III	6 mois	Impayés répétés, troubles, sous-location interdite

Forme du congé

• LRAR ou acte d'huissier obligatoire.
• Mention du motif (impératif sous peine de nullité).
• Justificatifs : compromis vente, attestation reprise, etc.

Locataire protégé

• Locataire de plus de 65 ans avec ressources modestes (article 15 III) : congé impossible sans proposition de relogement adapté.
• Co-bailleur PMR : protection similaire.

Travaux ne sont pas un motif valable

• Le bailleur ne peut pas donner congé pour faire des travaux d'amélioration énergétique sur un bail en cours.
• Solutions :
  1. Attendre échéance puis ne pas renouveler (renouvellement bloqué si G en 2025).
  2. Vendre puis racheter après travaux ailleurs (peu rationnel).
  3. Loger ailleurs locataire (option 4).

MaPrimeRénov' et locataire en place — articulation

Conditions MPR Parcours Accompagné

• Logement : résidence principale du locataire (occupation ≥ 8 mois/an).
• Bailleur : éligible si engagement de location ≥ 6 ans après travaux.
• Loyer : pas de plafonnement obligatoire (sauf option Loc'Avantages cumulée).

Versement aides

• Bailleur : titulaire dossier MPR.
• Devis signé par bailleur + RGE.
• Justification chantier + acompte + factures.
• Versement sur compte bailleur après réception travaux.

Articulation avec accord locataire

• Travaux pendant occupation (option 1) : accord écrit obligatoire dans le dossier MPR (avenant bail ou attestation séparée).
• Travaux logement vide (options 2-4) : MPR débloqué normalement.
• Compensation locataire : déductible des charges locatives (négociation, pas obligation légale).

Cas concret — bailleur G, locataire 4 ans, échéance 2026

Situation au 1er janvier 2025

• Maison 90 m² G zone H1 (climat moyen).
• Locataire en place depuis 2021, bail vide, échéance avril 2026.
• Loyer 720 €/mois (gelé depuis 22/08/2022).
• DPE 2021 : 380 kWh/m² primaire (G), 165 kWh finale (sous seuil 450 = décent).

Plan d'action 2025

Mois	Action
Janvier 2025	Audit énergétique RGE (1 200 €)
Février 2025	Devis bouquet ITE + PAC + ITC + menuiseries (52 k€ TTC)
Mars 2025	Dossier MPR Parcours Accompagné Violet + CEE
Avril 2025	Information locataire : non-renouvellement avril 2026 + proposition compensation
Octobre 2025	Congé pour reprise par fils (motif art. 15 I)
Avril 2026	Départ locataire
Mai-octobre 2026	Chantier (5-6 mois)
Novembre 2026	Nouveau DPE : D (260 kWh/m² primaire)
Décembre 2026	Nouveau bail à 880 €/mois (révision IRL et marché)

Bilan financier

Poste	Montant
Travaux TTC	52 000 €
MPR Violet (50 % + 10 % passoire)	-27 000 €
CEE Coup de pouce	-5 000 €
Reste à charge	20 000 €
Vacance locative 7 mois	-5 040 € (perte)
Coût net bailleur	25 040 €

Gains à 5 ans

• Loyer +160 €/mois (880 vs 720) = +1 920 €/an.
• Gel levé : révision IRL réautorisée (~2-3 %/an).
• Valorisation patrimoine : +30 à +50 k€ selon zone.
• ROI travaux : 5-7 ans.

Pièges fréquents

Sources officielles

• Loi 6 juillet 1989, articles 6, 7e, 10, 15, 17, 20-1.
• Loi 2021-1104 (Climat & Résilience), articles 159 (gel) et L.173-2 CCH (interdictions).
• Décret 2021-19 (décence énergétique seuil 450 kWh).
• Décret MPR 2024-1142 (Parcours Accompagné).
• Loi 1965 (copropriété — articulation AG si copro).
• Code civil, article 1743 (transfert bail à l'acquéreur).
• France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
• ANIL : anil.org.

Prochaines étapes

• Calendrier interdiction location F/G — base.
• Bailleur F/G : 3 scénarios — décision chiffrée.
• Gel des loyers F/G — règles 2022.
• Sanctions bailleur F/G — risques juridiques.
• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — financement.
• Loc'Avantages bailleur — conventionnement post-rénovation.