Convention ANAH 6 ans, niveaux loyer (intermédiaire/social/très social), crédit d’impôt 15-65 %, cumul MPR Parcours Accompagné.
Loc'Avantages : crédit d'impôt 15 à 65 % pour bailleur
Loc'Avantages est le dispositif fiscal de l'ANAH qui remplace depuis 2022 les anciens régimes Cosse, Borloo et Besson. En contrepartie d'une convention de 6 ans avec un loyer plafonné, le bailleur bénéficie d'une réduction d'impôt allant de 15 % à 65 % des loyers perçus. Pour un bailleur F/G qui sort sa passoire grâce au Parcours Accompagné, le cumul Loc'Avantages + MPR + déficit foncier majoré atteint des niveaux d'optimisation rares. Règle d'or : la convention doit être signée AVANT la mise en location.
Pourquoi Loc'Avantages
Le contexte fiscal du bailleur F/G
Depuis 2022, les bailleurs de passoires F/G subissent un triple choc :
- Gel des loyers F/G depuis le 24 août 2022.
- Interdiction location G en 2025, F en 2028, E en 2034.
- Crédit d'impôt Pinel en extinction (dernière promotion fin 2024).
Loc'Avantages devient le principal levier fiscal national pour rentabiliser un patrimoine locatif rénové.
Origine et cadre légal
- Article 199 tricies du Code général des impôts (CGI) — créé par la loi de finances 2022.
- Article 13 de la loi de finances 2022 (n° 2021-1900 du 30/12/2021).
- Décret 2022-465 du 31/03/2022 (plafonds et conditions).
- Arrêté du 31/03/2022 (zonage et plafonds de loyers).
Anciens dispositifs remplacés
| Régime | Période | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Besson ancien | 1999-2006 | Conventions en cours |
| Borloo populaire | 2006-2009 | Conventions en cours |
| Borloo ancien | 2006-2017 | Conventions en cours |
| Cosse (Louer abordable) | 2017-2022 | Conventions en cours |
| Loc'Avantages | Depuis 01/03/2022 | Régime actif |
Les bailleurs sous Cosse en cours ne basculent pas automatiquement : ils achèvent leur convention avant de pouvoir signer Loc'Avantages.
Les 3 niveaux de loyer
Tableau récapitulatif
| Niveau | Décote vs marché | Crédit impôt sans IML | Crédit impôt avec IML |
|---|---|---|---|
| Loc 1 intermédiaire | -15 % | 15 % | 20 % |
| Loc 2 social | -30 % | 35 % | 40 % |
| Loc 3 très social | -45 % | 45 % | 65 % |
Loc 1 — intermédiaire
- Décote : -15 % sur le loyer de marché de référence.
- Public : ménages aux revenus modestes (plafonds Pinel intermédiaire).
- Crédit d'impôt : 15 % du loyer perçu (20 % avec gestion par intermédiation locative IML).
Loc 2 — social
- Décote : -30 %.
- Public : ménages aux revenus sociaux (plafonds PLUS).
- Crédit d'impôt : 35 % (40 % avec IML).
Loc 3 — très social
- Décote : -45 %.
- Public : ménages très modestes (plafonds PLAI).
- Crédit d'impôt : 45 % (65 % avec IML, ou logements en zone tendue avec convention spécifique ANAH).
Intermédiation locative (IML)
L'IML est un dispositif tripartite où une association agréée (SOLIHA, FAPIL, etc.) prend en gestion le logement et le loue à un ménage en difficulté ou via un mandat de gestion.
- Bonification crédit d'impôt : +5 à +20 points selon niveau.
- Sécurisation bailleur : garantie loyers impayés ANAH, gestion locative déléguée.
- Obligatoire pour atteindre 65 % de crédit d'impôt sur Loc 3.
Conditions du logement
Critères techniques
- Logement décent au sens du décret 2002-120.
- Surface habitable ≥ 9 m².
- DPE de classe D minimum après convention (depuis 2023).
- Logement vide non meublé (locations meublées exclues).
Statut
- Résidence principale du locataire (occupation ≥ 8 mois/an).
- Hors ascendants/descendants du bailleur (pas de location intra-familiale).
- Logement situé en France métropolitaine ou DROM.
DPE D minimum — précision essentielle
- Loc'Avantages n'est plus accessible aux passoires F/G non rénovées depuis 2023.
- Pour un bailleur d'une passoire, la convention ne peut être signée qu'après travaux de rénovation atteignant DPE D minimum.
- C'est précisément ce qui rend le cumul Parcours Accompagné + Loc'Avantages logique : la rénovation conditionne les deux dispositifs.
Logements exclus
- Résidences secondaires.
- Locations meublées (touristique, étudiant, courte durée).
- Logements occupés par le bailleur ou ascendants/descendants.
- Conventions ANAH antérieures en cours (Cosse, Borloo).
Plafonds de loyers par zone
Zonage A, A bis, B1, B2, C
| Zone | Localisation type |
|---|---|
| A bis | Paris + 76 communes proches |
| A | Reste IDF, Côte d'Azur, Genevois français |
| B1 | Métropoles > 250 k habitants (Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, Toulouse...) |
| B2 | Villes moyennes (sortie progressive) |
| C | Reste du territoire |
Plafonds de loyers Loc 1 (intermédiaire) en €/m²/mois — barème 2026 indicatif
| Zone | Loc 1 | Loc 2 | Loc 3 |
|---|---|---|---|
| A bis | 18,89 € | 13,16 € | 10,18 € |
| A | 14,03 € | 10,17 € | 7,87 € |
| B1 | 11,31 € | 8,36 € | 6,46 € |
| B2 | 9,82 € | 7,29 € | 5,64 € |
| C | 9,11 € | 6,76 € | 5,23 € |
(Plafonds modulés par un coefficient de surface ; vérifier la simulation officielle sur monprojet.anah.gouv.fr.)
Plafonds de ressources locataire — exemples Loc 2 social
| Composition foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 25 715 € | 25 715 € | 22 379 € | 20 142 € |
| Couple | 38 423 € | 38 423 € | 29 879 € | 26 891 € |
| Couple + 1 enfant | 50 408 € | 46 169 € | 35 925 € | 32 333 € |
| Couple + 2 enfants | 60 156 € | 55 297 € | 43 366 € | 39 029 € |
Coefficient de surface
- Calcul : 0,7 + (19 / surface utile en m²), plafonné à 1,2.
- Exemple T2 de 40 m² : 0,7 + 19/40 = 1,175 → coef appliqué.
Convention ANAH — durée et formalisme
Durée
- 6 ans (durée incompressible).
- Sans travaux : convention 6 ans nue.
- Avec travaux ANAH (ex. MPR Parcours Accompagné) : convention 9 ans possible avec aide travaux complémentaire.
Date d'effet
- Date de signature par l'ANAH après instruction.
- Pas d'effet rétroactif sur des baux antérieurs : la convention s'applique au bail signé à partir de la date convention.
Engagement bailleur
- Plafond loyer + plafond ressources locataire + niveau choisi (Loc 1/2/3).
- Maintien sur les 6 ans.
- Révision IRL annuelle classique (mais plafond loyer reste contraignant).
Démarche
- Plateforme : monprojet.anah.gouv.fr.
- Pièces : titre propriété, DPE, plan logement, RIB, avis impôt.
- Délai instruction : 4-12 semaines.
- Réponse écrite ANAH : convention signée par les 2 parties.
Calcul du crédit d'impôt
Base de calcul
Le crédit d'impôt s'applique sur les loyers bruts perçus (charges récupérables exclues) sur l'année fiscale.
Formule
Crédit d'impôt = Loyer annuel brut × Taux Loc'Avantages
Exemple Loc 2 sans IML
- Loyer mensuel : 600 €.
- Loyer annuel : 7 200 €.
- Taux Loc 2 sans IML : 35 %.
- Crédit d'impôt : 2 520 €.
Exemple Loc 3 avec IML
- Loyer mensuel : 450 €.
- Loyer annuel : 5 400 €.
- Taux Loc 3 + IML : 65 %.
- Crédit d'impôt : 3 510 €.
Imputation et report
- Crédit d'impôt = somme déduite directement de l'impôt dû.
- Excédent : remboursé par le Trésor public (vrai crédit d'impôt, pas réduction).
- Année de revenus : exercice fiscal courant.
Plafonnement
- Plafond global niches fiscales : 10 000 €/an par foyer.
- Loc'Avantages est inclus dans ce plafonnement.
Cumul Loc'Avantages + Parcours Accompagné
Logique de cumul
Le cumul des deux dispositifs est explicitement autorisé et constitue la stratégie d'optimisation maximale pour un bailleur F/G :
- MPR Parcours Accompagné : finance 30 à 80 % des travaux + bonus passoire +10 %.
- Loc'Avantages : crédit d'impôt 15 à 65 % des loyers post-rénovation pendant 6 ans.
- Déficit foncier majoré passoire : 21 400 €/an déductibles du revenu global jusqu'à fin 2025.
- Éco-PTZ : finance le reste à charge à 0 % sur 20 ans.
Conditions du cumul
- Travaux ouvrent droit à MPR Parcours Accompagné (passoire F/G + 2 classes).
- Atteinte DPE D minimum post-travaux pour Loc'Avantages.
- Convention signée AVANT mise en location post-rénovation.
Exemple chiffré bailleur — passoire F rénovée
Cas pratique
- Appartement 60 m² classe F (chauffage gaz vétuste) en zone B1 (Lyon).
- Bailleur Violet (intermédiaire), TMI 30 %.
- Travaux : F → C (3 classes).
Travaux et financement
| Poste | Montant |
|---|---|
| Total travaux TTC | 38 000 € |
| MPR Parcours Accompagné Violet (45 % + 10 %) | -15 800 € |
| CEE Coup de pouce | -3 200 € |
| Reste à charge | 19 000 € |
| Économie déficit foncier majoré (TMI 30 % + PS 17,2 %) | -5 600 € |
| Coût net bailleur | 13 400 € |
| Éco-PTZ 20 ans | 19 000 € à 0 % = 79 €/mois |
Loyer post-rénovation
- Loyer marché D/C zone B1 : 720 € (12 €/m²).
- Loc 2 social plafond zone B1 : 8,36 € × 60 × 1,025 (coef) = 514 € arrondi.
- Loyer Loc 2 : 510 €/mois.
- Loyer annuel : 6 120 €.
Avantages fiscaux annuels
- Crédit d'impôt Loc 2 sans IML : 6 120 × 35 % = 2 142 €/an.
- Sur 6 ans de convention : 12 852 €.
- Si IML : 6 120 × 40 % = 2 448 €/an, soit 14 688 €/6 ans.
Bilan global sur 10 ans
- Coût net travaux : 13 400 € (compte tenu déficit foncier majoré).
- Crédit d'impôt Loc 2 : -12 852 € sur 6 ans.
- Économie chauffage : -8 400 € sur 10 ans (vs facture passoire F).
- Loyer net (après crédit impôt) sur 10 ans : ~70 000 €.
- Patrimoine valorisé : +25 à 35 k€ (sortie passoire).
Comparaison sans Loc'Avantages
| Stratégie | Loyer net 10 ans | Avantage fiscal | Net bailleur 10 ans |
|---|---|---|---|
| Pas de rénovation | 0 € (interdit location 2025) | 0 | -patrimoine déprécié |
| Rénovation seule | ~62 000 € | -15 % décote | ~48 000 € net |
| Rénovation + Loc'Avantages | ~73 000 € | +12 852 € CI | ~85 000 € net |
Pièges fréquents
Les ratés de Loc'Avantages
- Croire à la rétroactivité : la convention ne couvre pas les loyers perçus avant signature ANAH. Tout bail antérieur exclu.
- Signer un bail avant la convention : Loc'Avantages s'applique uniquement au bail signé après convention ANAH active.
- Confondre Loc 3 sans IML et avec IML : 45 % vs 65 %, l'intermédiation est obligatoire pour les 65 % les plus avantageux.
- Dépasser le plafond de loyer d'1 € : l'ANAH dénonce la convention, crédit d'impôt remboursé intégralement.
- DPE F ou G post-travaux : convention refusée, le DPE D minimum est non négociable depuis 2023.
- Plafond niches 10 000 € atteint : Loc'Avantages combiné à d'autres dispositifs (Pinel résiduel, Denormandie) peut écrêter le crédit d'impôt.
Sources officielles
- ANAH : monprojet.anah.gouv.fr.
- Article 199 tricies du CGI.
- Décret 2022-465 du 31/03/2022.
- Arrêté du 31/03/2022 (plafonds, zonage).
- Loi de finances 2022 (n° 2021-1900) article 67.
- Service-Public : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35024.
Prochaines étapes
- Bailleur F/G : vendre, rénover ou attendre — décision globale + simulation 3 scénarios.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — financer 30-90 % des travaux qui rendent le logement éligible Loc'Avantages.
- Éco-PTZ 50 000 € — financer le reste à charge à 0 % sur 20 ans.
- Audit énergétique pour vente F/G — base technique du dossier.