Trois scénarios chiffrés, optimisations fiscales (Loc’Avantages, déficit foncier passoire), tableau de décision.
Bailleur F/G : vendre, rénover ou attendre — décision 2026
Vous êtes bailleur d'un logement classé F ou G et la Loi Climat 2021-1104 vous impose un choix : rénover pour conserver le logement en location, vendre avec décote, ou attendre en exploitant le bail en cours. Voici les 3 scénarios chiffrés, les optimisations fiscales (Loc'Avantages, déficit foncier passoire majoré) et un tableau de décision selon votre profil.
Le contexte 2025-2034 — rappel
Calendrier interdictions
- 2025 : G interdit à la location (nouveau bail / renouvellement).
- 2028 : F interdit.
- 2034 : E interdit.
Mesures déjà actives
- Gel des loyers F/G depuis 2022.
- Audit énergétique obligatoire vente F/G depuis 2023, E depuis 2025.
- Décence énergétique : seuil 450 kWh = non décent depuis 2023.
Le choix devant vous
3 grandes voies, à arbitrer selon budget, horizon et profil fiscal.
Scénario 1 — vendre rapidement avec décote
Marché des passoires en 2026
- Tendance : décote -15 à -25 % vs logement D équivalent dans la même ville.
- Acheteurs cibles : investisseurs rénovation, primo-accédants budget serré.
- Audit énergétique obligatoire (800-1 500 €).
Calcul chiffré (cas type)
Maison 100 m² G en région Province (climat H1) :
- Prix marché D : 220 000 €.
- Décote G : -20 % = 44 000 €.
- Prix de vente : 176 000 €.
Coûts vente
| Poste | Montant |
|---|---|
| Audit énergétique | 1 200 € |
| Frais agence (5 %) | 8 800 € |
| Total frais | 10 000 € |
Net vendeur
- Brut : 176 000 €.
- Frais : -10 000 €.
- Plus-value taxable selon durée détention.
- Net après IR/PS : variable selon profil.
Avantages
- Liquidité immédiate.
- Pas de risque rénovation (dépassement budget, malfaçon).
- Pas de tracas locataire.
Inconvénients
- Décote significative : -44 000 € sur le prix de marché.
- Plus-value : si bien détenu < 22 ans, fiscalité lourde (PV imposée IR + PS).
- Réinvestissement : doit trouver alternative rendement équivalent.
Quand choisir
- Bailleur âgé sans envie de chantier.
- Patrimoine immobilier mal placé (zone faible demande).
- Besoin liquidité urgent.
- Logement en copropriété où AG bloque travaux.
Scénario 2 — rénover globalement (Parcours Accompagné)
Hypothèses
- Maison 100 m² G zone H1.
- Bailleur Violet (intermédiaire), RFR couple 50 k€.
- Travaux : G→C (3 classes), bouquet complet.
Budget travaux
| Lot | Coût HT |
|---|---|
| Audit + MAR | 2 000 € |
| Isolation combles | 3 200 € |
| ITE murs | 18 000 € |
| Menuiseries | 7 500 € |
| VMC hygro B | 2 500 € |
| PAC air/eau | 14 000 € |
| Total HT | 47 200 € |
| TVA 5,5 % | 2 600 € |
| Total TTC | 49 800 € |
Aides 2026
| Aide | Montant |
|---|---|
| MPR Parcours Accompagné Violet (45 % + 10 % passoire) | 25 960 € |
| CEE Coup de pouce | 4 500 € |
| Total aides | 30 460 € |
| Reste à charge | 19 340 € |
Optimisation fiscale — déficit foncier passoire majoré
Article 156 CGI modifié par Loi de finances 2024 :
- Déficit foncier : déductible des revenus globaux dans la limite de 10 700 €/an (régime classique).
- Passoires F/G rénovées : limite majorée à 21 400 €/an depuis 2023 jusqu'à fin 2025 (sous conditions).
- Imputation : revenus fonciers + revenus globaux + report 10 ans pour fonciers.
Calcul économie fiscale
- Travaux déductibles : 19 340 € reste à charge.
- Imputable revenus globaux : jusqu'à 21 400 € (passoire majoré 2023-2025).
- TMI bailleur 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %.
- Économie IR : 19 340 × 47,2 % = 9 128 €.
Coût net bailleur
- Reste à charge : 19 340 €.
- Économie fiscale : -9 128 €.
- Coût net : 10 212 € sur travaux 49 800 € TTC.
- Aides & fiscalité combinées : ~80 % couvertes.
Loyer post-rénovation
- Loyer actuel F : 700 €/mois (gelé depuis 2022).
- Loyer C post-travaux : 850-900 €/mois (déblocage gel).
- Gain locatif : 150-200 €/mois = 1 800-2 400 €/an.
ROI rénovation
- Coût net : 10 212 €.
- Gain loyer + valorisation patrimoniale : ~3 000 €/an équivalent.
- ROI patrimoine : ~3-4 ans.
Avantages
- Conserve patrimoine locatif pérenne.
- Loyer revu à la hausse post-travaux.
- Valorisation revente future si nécessaire.
- Optimisation fiscale majorée passoire.
Inconvénients
- Coordination chantier complexe (MAR aide).
- Dépassements budgétaires possibles (10-20 %).
- Locataire à reloger durant travaux ou bail à terme.
- Décalage trésorerie : aides versées post-travaux.
Quand choisir
- Bailleur en activité avec TMI 30 %+.
- Patrimoine dans zone à forte demande locative.
- Capacité financement trésorerie + Éco-PTZ.
- Volonté garder logement long terme.
Scénario 3 — attendre / continuer location actuelle
Cadre légal
- Bail en cours au 1er janvier 2025 (G) : pas d'interdiction directe.
- Mais :
- Renouvellement (3 ans) interdit si reste G.
- Locataire peut saisir juge pour non-décence (seuil 450 kWh).
- Loyer gelé depuis 2022 (pas de revalorisation IRL).
Calcul économique
Locataire en place 5 ans, bail expirant 2027 :
- Loyer mensuel : 700 €.
- Loyer annuel : 8 400 €.
- Charges déductibles : ~25 % typique.
- Revenu foncier net : 6 300 €.
- TMI 30 % + PS 17,2 % : 47,2 %.
- Net après impôt : ~3 326 €/an.
Limites de l'attentisme
- Bail non renouvelable au terme : doit faire travaux ou vendre vacant.
- Risque action locataire (non-décence) : juge peut imposer travaux sous astreinte.
- Marché vente F/G se dégrade au fil du temps (offre > demande).
Avantages
- Trésorerie inchangée.
- Pas de chantier immédiat.
- Étalement réflexion / décision.
Inconvénients
- Loyer gelé : perte pouvoir d'achat 2-3 %/an.
- Risque locataire : action en justice possible.
- Décote vente future : -25 à -30 % à anticiper.
- Pas d'optimisation fiscale majorée passoire (qui s'arrête fin 2025 sauf prorogation).
Quand choisir
- Bail en cours longue durée sécurisé.
- Locataire stable non revendicatif.
- Trésorerie limitée sans accès au crédit.
- Vente prévue dans 1-2 ans (transition).
Tableau comparatif
| Critère | Vendre | Rénover | Attendre |
|---|---|---|---|
| Trésorerie immédiate | + 166 k€ | -10 k€ | inchangé |
| Patrimoine 10 ans | 0 € (réinvesti) | 250 k€ (valorisé) | dégradé |
| Risque chantier | Aucun | Moyen | Aucun |
| Risque locataire | Aucun | Faible | Moyen |
| Optimisation fiscale | PV éventuelle | Forte (déficit majoré) | Faible |
| Conformité Loi Climat | OK | OK | KO post-2025 G |
| Effort gestion | Modéré | Élevé | Faible |
Optimisations fiscales spécifiques
Loc'Avantages (ANAH)
- Crédit d'impôt 15 % à 65 % du loyer perçu selon niveau de loyer (intermédiaire / social / très social) et localisation.
- Convention 6 ans avec ANAH.
- Logement < 17 ans ou rénové post-2017 (DPE D minimum).
- Cumul possible avec MPR Parcours Accompagné si rénovation conditionne l'atteinte DPE D.
Déficit foncier majoré passoire
- Plafond doublé à 21 400 €/an (vs 10 700 € classique).
- Conditions :
- Logement F ou G avant travaux.
- Atteinte E minimum après travaux.
- Devis signé entre 01/01/2023 et 31/12/2025.
- Travaux payés au plus tard 31/12/2025.
- Prorogation envisagée loi de finances 2026 (à confirmer).
Plus-value en cas de vente
- Détention < 22 ans (résidence non principale) : PV taxée IR (19 %) + PS (17,2 %) = 36,2 %.
- Abattements progressifs : exonération totale IR à 22 ans, PS à 30 ans.
- Travaux : majorent prix d'acquisition (réduisent PV) si justifiés.
Décision selon profil
Profil A — "rénover"
- Bailleur 35-55 ans en activité.
- TMI 30 %+ (économie déficit foncier maximale).
- Patrimoine zone tendue (Lyon, Bordeaux, Paris...).
- Liquidités ≥ 30 k€ ou capacité Éco-PTZ.
→ Choix recommandé : Parcours Accompagné + déficit foncier majoré passoire.
Profil B — "vendre"
- Bailleur 60+ ans sans envie chantier.
- Patrimoine zone faible demande.
- Logement copropriété bloquée AG.
- Besoin liquidité urgent.
→ Choix recommandé : vente avec décote + réinvestissement assurance vie / SCPI.
Profil C — "attendre"
- Bail en cours longue durée (locataire 10+ ans).
- TMI 11 % (faible levier déficit).
- Vente prévue < 2 ans (préparation).
→ Choix recommandé : maintien + préparation transition (audit, scénarios).
Cas mixtes
- Vendre puis racheter D : libère décote G, rachat sans travaux.
- Rénover puis vendre : maximise valeur revente, fiscalité PV avec travaux justifiés.
Pièges fréquents
Les ratés de la décision bailleur
- Attendre 2025 pour décider sans plan B : risque action locataire ou perte loyer.
- Sous-estimer décote vente F/G : -20 % minimum, parfois -30 %.
- Renouveler bail G en 2025 : illégal, bail fragilisé.
- Pas d'audit avant décision : engagement aveugle des 3 scénarios.
- Démarchage rénovation passoire : promesses irréalistes, devis surfacturés.
- Travaux échelonnés > 2 ans : Parcours Accompagné perd bonus + déficit foncier non optimisable.
Recommandations pratiques
Étape 1 — audit (obligatoire avant tout)
- Auditeur RGE : 800-1 500 €.
- Sortie : 2 scénarios chiffrés travaux + projection DPE.
Étape 2 — simulation 3 scénarios
- Tableur ou conseiller France Rénov' (gratuit).
- Projections trésorerie + patrimoine 5/10/20 ans.
Étape 3 — consultation expert-comptable / notaire
- Optimisation fiscale : déficit foncier majoré, Loc'Avantages.
- Plus-value : calcul précis si vente envisagée.
Étape 4 — décision et exécution
- Si rénover : MAR + dépôt MPR + chantier (12-18 mois total).
- Si vendre : agence + audit + mise marché.
- Si attendre : préparation dossier alternative (vente ou rénovation à terme).
Sources officielles
- Loi 2021-1104 Climat & Résilience.
- Article 156 CGI (déficit foncier).
- Loi de finances 2024 (passoire majoré 21 400 €).
- ANAH Loc'Avantages : anah.gouv.fr.
- France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
Prochaines étapes
- Calendrier interdiction F/G — base.
- Audit énergétique vente F/G — étape 1.
- Sortir de la passoire — ordre travaux — si rénovation.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — financement.