Gel des loyers F/G depuis 2022 : règles et sanctions

L'article 159 de la Loi Climat & Résilience n° 2021-1104 a instauré, à compter du 22 août 2022, une interdiction d'augmenter ou de réviser le loyer d'un logement classé F ou G au DPE. Cette mesure méconnue concerne ~5 millions de logements et expose le bailleur qui appliquerait l'indexation IRL à un indu locatif récupérable sur 5 ans rétroactifs. Voici les règles précises, les baux concernés, les sanctions et la procédure de sortie par travaux.

Le cadre — article 159 LCR

Origine et entrée en vigueur

• Loi 2021-1104 du 22 août 2021, article 159.
• Entrée en vigueur : 22 août 2022 (un an après la promulgation, période transitoire).
• Codification : article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (rapports locatifs), modifié par l'article 159 LCR.
• Cible : les passoires thermiques F et G mises en location, de manière à les maintenir économiquement neutres en attendant les interdictions de location (2025 G, 2028 F).

Logique de la mesure

• Gel = stabilité du loyer sur toute la durée de classement F/G.
• Effet recherché : inciter le bailleur à rénover plutôt qu'à exploiter la rente locative.
• Articulation avec interdictions L.173-2 CCH : le gel est l'étape 1 (depuis 2022), l'interdiction de location est l'étape 2 (à partir de 2025).

Qui est concerné

• Tout bailleur d'un logement classé F ou G au DPE, bail d'habitation principale (loi 6 juillet 1989).
• Vide ou meublé : les deux régimes sont soumis au gel.
• Métropole + DROM (avec adaptations climatiques DPE).

Les 3 interdictions de l'article 159

1. Interdiction de réviser à la hausse

• Révision annuelle IRL (Indice de Référence des Loyers, INSEE) : bloquée sur logement F/G.
• Clause d'indexation au bail : devient inopérante tant que le logement est classé F ou G.
• Application mécanique : un bailleur qui appliquerait l'IRL crée un indu récupérable.

2. Interdiction d'augmenter entre deux baux

• Nouveau locataire sur logement F/G : le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent (encadrement spécial Loi Climat).
• Cumul avec encadrement zone tendue (loi ALUR / ELAN) : double protection.
• Travaux entre deux baux : pas de majoration loi 1989 art. 17-1 tant que le logement reste F/G.

3. Interdiction de tout réajustement supérieur

• Loyer manifestement sous-évalué (réajustement triennal art. 17-2 loi 1989) : interdit sur F/G.
• Renouvellement : le bail est reconduit au même loyer.
• Dépôt de garantie : non concerné directement (plafond loi 1989 inchangé), mais toute majoration liée à un loyer indexé est caduque.

Tableau synthétique des révisions interdites

Type de révision	Texte	Statut F/G
Révision annuelle IRL	Art. 17-1 loi 1989	Interdite
Réajustement renouvellement	Art. 17-2 loi 1989	Interdite
Réévaluation entre 2 baux	Art. 17-1 loi 1989	Interdite
Travaux d'amélioration	Art. 17-1 loi 1989	Interdite tant que F/G
Encadrement zone tendue	ELAN	Cumulable avec gel

Loyers concernés et exclusions

Champ d'application — loi 1989

• Baux d'habitation principale, vide ou meublé.
• Logement = résidence principale du locataire (occupation ≥ 8 mois/an).
• Gestion directe ou via mandataire (agence) : même régime.

Exclusions explicites

Type	Statut gel
Locations saisonnières (Airbnb, gîtes)	Hors champ
Résidences étudiantes type CROUS	Hors champ
Baux mobilité (1-10 mois)	Hors champ
Logements de fonction	Hors champ
Sous-locations	Hors champ
Locations meublées de tourisme classées	Hors champ

Cas mixtes

• Bail mixte (habitation + professionnel) : application au prorata habitation.
• Colocation : gel applicable, le contrat d'habitation principale collective est concerné.
• Logement HLM : régime spécial CCH, gel applicable mais via barèmes sociaux.

Comment vérifier la classe DPE

DPE en cours de validité

• DPE 2021 (méthode 3CL-DPE) : valable 10 ans depuis sa réalisation.
• Anciens DPE :
  • Réalisés avant 01/07/2021 : valides jusqu'au 31/12/2024.
  • Réalisés 2018-2020 : valides jusqu'au 31/12/2024 (régime transitoire achevé).
• Depuis 2025 : seul un DPE 2021 est opposable.

DPE opposable

• Article L.126-26 CCH : DPE opposable depuis le 01/07/2021 (vs simple information avant).
• Valeur juridique : un DPE valide tient lieu de preuve devant le juge.
• DPE vierge / blanc : interdit depuis 2021, n'est pas valide pour appliquer ou contester le gel.

Quand refaire un DPE

• Travaux d'amélioration énergétique (isolation, changement chauffage) : refaire le DPE pour acter le saut de classe et sortir du gel.
• Litige locataire : un DPE récent (< 2 ans) renforce la position du bailleur.

Sanctions et recours du locataire

Action en répétition de l'indu

• Fondement : article 1302 et suivants Code civil + article 159 LCR.
• Mécanisme : le locataire récupère les sommes versées au-delà du loyer plafonné (gel).
• Prescription : 5 ans rétroactifs (article 2224 Code civil).
• Compétence : juge d'instance (tribunal judiciaire — chambre des contentieux de la protection).
• Sans avocat obligatoire en deçà de 10 000 € de litige.

Procédure type

1. Mise en demeure au bailleur (LRAR), avec calcul de l'indu (loyer perçu vs loyer plafonné).
2. Saisine juge d'instance par requête ou assignation.
3. Audience : le juge vérifie classe DPE + révision contestée.
4. Décision : remboursement de l'indu + éventuels dommages-intérêts.

Calcul concret de l'indu

Exemple — locataire en place depuis 2020 sur logement F :

• Loyer initial 2020 : 700 €/mois.
• IRL appliqué 2022 (+3,5 %) : 724,50 € (illégal car logement F).
• IRL appliqué 2023 (+3,5 %) : 749,86 € (illégal).
• IRL appliqué 2024 (+2,5 %) : 768,60 € (illégal).
• Loyer plafonné (gel) : 700 €/mois sur toute la période.
• Indu mensuel cumulé 2022-2025 : ~30-70 €/mois selon période.
• Indu total sur 30 mois : ~1 500-2 000 € récupérables.

Dommages-intérêts complémentaires

• Préjudice de jouissance invocable si locataire prouve un dommage spécifique.
• Préjudice moral rare mais possible.
• Frais d'avocat : article 700 CPC (somme à la charge du bailleur condamné).

Articulation avec d'autres régimes

Avec l'encadrement des loyers (ELAN — zones tendues)

• Zones concernées : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine commune, Est ensemble (juin 2025).
• Plafond ELAN : loyer de référence + 20 %, sous peine de complément de loyer non valable.
• Cumul : le gel F/G s'applique en plus du plafond ELAN. Si plafond ELAN < loyer actuel, le bailleur ne peut ni ajuster ni revaloriser.
• Locataire dispose des deux voies de recours.

Avec la révision IRL classique

• IRL : indice trimestriel publié par l'INSEE.
• Application normale (logement D ou mieux) : revalorisation annuelle au mois indiqué dans le bail.
• Logement F/G : toujours interdite depuis 22/08/2022, indépendamment du contenu du bail.

Avec Loc'Avantages (ANAH)

• Loc'Avantages : crédit d'impôt 15-65 % du loyer en contrepartie d'un loyer plafonné (intermédiaire / social / très social).
• Pré-condition DPE : depuis 2024, le logement doit être D ou mieux pour conventionner Loc'Avantages.
• Conséquence : un logement F/G est doublement bloqué (gel + non éligibilité Loc'Avantages).

Avec la décence énergétique

• Seuil 450 kWh = logement non décent (décret 2021-19) : le locataire peut, en plus du gel, exiger des travaux sous astreinte.
• Cumul des recours : gel + non-décence + interdiction L.173-2 si bail renouvelé après 2025.

Exemples concrets

Cas 1 — bailleur ignore le gel

• Loyer 700 €/mois sur logement G, indexation IRL appliquée mécaniquement par l'agence depuis 2022.
• Surcoût locataire : ~50-80 €/mois en moyenne.
• Total perçu illégalement sur 36 mois : ~2 000 €.
• Action locataire : LRAR + juge instance.
• Issue probable : remboursement intégral + ~500 € article 700.

Cas 2 — bailleur entre deux baux

• Logement F, ancien locataire parti après 6 ans à 650 €/mois.
• Nouveau bail : bailleur fixe 750 €/mois (rééquilibrage marché).
• Article 159 LCR : interdit. Loyer maximum 650 €/mois.
• Conséquence : nouveau locataire peut, dès la signature, réclamer le retour à 650 €.

Cas 3 — bailleur contourne par travaux décoratifs

• Bailleur : peinture + cuisine équipée, prétend "améliorations justifiant majoration".
• Article 17-1 loi 1989 : la majoration travaux est interdite tant que le DPE reste F/G.
• Solution légitime : faire des travaux qui changent la classe DPE (E minimum), refaire un DPE, puis sortir du gel.

Cas 4 — perte de pouvoir d'achat bailleur

• Loyer 700 €/mois maintenu de 2022 à 2025.
• Inflation cumulée ~9 % sur 3 ans.
• Perte réelle de pouvoir d'achat : ~2-3 %/an, soit ~63 €/mois en 2025 vs niveau réel équivalent.
• Sur 10 ans sans rénovation : perte réelle ~25-30 % du loyer.

Procédure de sortie du gel

Étape 1 — audit énergétique

• Auditeur RGE : 800-1 500 €.
• Sortie : 2 scénarios travaux + projection DPE.
• Voir Audit énergétique vente F/G.

Étape 2 — travaux de rénovation

• Objectif minimum : passer en E (251-330 kWh/m²·an).
• Bouquet recommandé : isolation murs + toiture + menuiseries + chauffage performant.
• Budget : 30-80 k€ selon ampleur.
• Aides : MaPrimeRénov' Parcours Accompagné (jusqu'à 90 %), CEE, Éco-PTZ 50 000 €.

Étape 3 — refaire un DPE

• DPE post-travaux : ~150-300 €.
• Validation : nouveau DPE officiel ADEME, opposable.
• Effet : si nouveau DPE = E ou mieux, sortie immédiate du gel.

Étape 4 — révision IRL réautorisée

• À compter de la date du nouveau DPE : révision annuelle IRL redevient possible.
• Pas de rétroactivité : impossible de récupérer les années de gel passées.
• Nouvelle base : loyer en cours au moment du saut de classe.

Erreurs fréquentes

Synthèse — décision bailleur

Si le logement est F ou G aujourd'hui

• Loyer figé depuis 22/08/2022 (révision IRL interdite).
• Perte progressive de pouvoir d'achat : ~2-3 %/an.
• Choix rationnel : engager des travaux pour sortir en E ou mieux, débloquer la révision et anticiper les interdictions de location 2025-2028.

Trajectoire chiffrée — exemple maison G 100 m²

Étape	Action	Coût	Effet loyer
2025	Audit + Parcours Accompagné	-19 k€ reste à charge	Gel maintenu
2026	Travaux complets G→C	aides 30 k€	DPE refait, gel levé
2027	Révision IRL réautorisée	—	+ 2-3 %/an
2030	Loyer revalorisé global	—	+15-20 % vs 2022

Aides cumulables

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : 30-90 % HT.
• CEE Coup de pouce : 4-7 k€.
• Déficit foncier passoire majoré : 21 400 €/an (jusqu'à fin 2025).
• Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € à 0 %.

Sources officielles

• Loi 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat & Résilience), article 159.
• Loi 6 juillet 1989 (rapports locatifs), articles 17, 17-1, 17-2.
• Article L.173-2 CCH (interdictions location passoires).
• Article L.126-28-1 CCH (audit énergétique vente).
• Article R.1334-31 CSP (méthode DPE).
• Article 2224 Code civil (prescription 5 ans).
• France Rénov' : france-renov.gouv.fr.
• ANIL (agence nationale information logement) : anil.org.

Prochaines étapes

• Loi Climat & Résilience — vue d'ensemble — cadre global.
• Calendrier interdiction location F/G — étape 2 (2025-2034).
• Audit énergétique vente F/G — pré-requis sortie passoire.
• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — financement travaux.
• Bailleur F/G : 3 scénarios — décision chiffrée.
• Loc'Avantages bailleur — conventionnement post-rénovation.