Art. L.126-28-1 CCH, arrêté 04/05/2022, qualifications RGE Audit, contenu, prix 800-1 500 €.
Audit énergétique obligatoire pour vente F/G/E : guide 2026
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G impose la production d'un audit énergétique réglementaire à l'acquéreur. Étendu aux logements classe E depuis le 1er janvier 2025, et bientôt aux D en 2034, ce document est plus poussé que le DPE et conditionne juridiquement la vente. Voici le cadre légal, les qualifications exigées et le contenu obligatoire.
Cadre légal
Texte fondateur
- Article L.126-28-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.
- Issu de l'article 158 de la Loi Climat & Résilience du 22 août 2021.
- Décret d'application : décret 2022-780 du 04/05/2022.
- Arrêté de contenu : arrêté du 04/05/2022 (modifié par arrêté du 09/05/2023).
Calendrier d'application
| Date | Logements concernés |
|---|---|
| 01/04/2023 | Logements F et G vendus |
| 01/01/2025 | Extension aux logements E |
| 01/01/2034 | Extension aux logements D (à confirmer) |
Champ d'application
- Logement individuel ou immeuble en monopropriété.
- Vente (mutation à titre onéreux), pas la location.
- Résidence principale ou secondaire, pas le neuf VEFA.
- Hors copropriétés : les logements en copro sont concernés par le DPE individuel + DPE collectif (autre régime).
Différences DPE vs audit énergétique
Le DPE 2021
- Obligatoire pour toute vente / location.
- Méthode 3CL-DPE (calcul conventionnel).
- Validité : 10 ans (sauf DPE avant 2021 invalidé).
- Contenu : étiquette énergie + GES, recommandations indicatives.
- Coût : 100-250 €.
L'audit énergétique
- Obligatoire uniquement pour vente F/G (depuis 2023) / E (depuis 2025).
- Méthode plus poussée : visite, métrés, simulation thermique dynamique éventuelle.
- Validité : 5 ans.
- Contenu : 2 scénarios de travaux chiffrés, coûts, aides estimées, gain DPE projeté.
- Coût : 800-1 500 € typique, jusqu'à 2 500 € maison complexe.
En résumé
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Obligation | Toute vente/location | Vente F/G/E |
| Profondeur | Conventionnelle | Visite + métrés + scénarios |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût | 100-250 € | 800-1 500 € |
| Force juridique | Indicatif (recommandations) | Engageant (scénarios travaux) |
Qualifications exigées de l'auditeur
Profil obligatoire (arrêté 04/05/2022)
L'auditeur doit cumuler :
- Diplôme & expérience : architecte / ingénieur / BTS bâtiment + 3 ans d'expérience.
- Et une qualification spécifique :
- OPQIBI 1905 (Audit énergétique des bâtiments tertiaires et résidentiels en exploitation).
- RGE Audit énergétique (signe officiel France Rénov').
- OPQIBI 1911 (Audit énergétique en maison individuelle).
- OPQTECC ou autres signes équivalents (Qualibat 8731, etc.).
Vérifier l'auditeur
- Annuaire : annuaire-rge.gouv.fr.
- Filtre : domaine "Audit énergétique".
- Vérifier : numéro qualification + date validité.
- Sans qualification : audit non valable, vente fragilisée.
Architectes
- Architectes inscrits Ordre des Architectes : peuvent réaliser l'audit avec formation complémentaire spécifique audit énergétique.
- Pas tous formés : vérifier au cas par cas.
Contenu obligatoire de l'audit (arrêté 04/05/2022)
1. Description du bâtiment
- Surface habitable, surface RT, volume.
- Composition murs / toiture / planchers / menuiseries.
- Système chauffage / ECS / ventilation actuel.
- Sources énergie (électricité, gaz, fioul, bois...).
2. État performance énergétique actuelle
- Consommation actuelle estimée (kWh/m²·an énergie primaire).
- Émissions GES (kg CO₂/m²·an).
- Classe DPE actuelle.
3. Scénarios de travaux
Au moins 2 scénarios :
Scénario 1 — gain ≥ 1 classe DPE
- Bouquet limité (toiture + chauffage par exemple).
- Coût estimatif TTC.
- Aides estimatives (MPR, CEE...).
- Gain DPE projeté.
- Économies énergie annuelles estimées.
Scénario 2 — atteindre classe B ou C
- Bouquet complet (toiture + murs + menuiseries + ventilation + chauffage).
- Coût TTC, aides, gain, économies.
- Souvent B ou C atteignables pour passoires F/G.
4. Recommandations
- Ordre des travaux recommandé.
- Pièges à éviter (ex. : changer chauffage avant isoler).
- Bonus : intégration énergies renouvelables.
5. Annexes
- Photos du bâtiment (façades, combles, équipements).
- Plans simplifiés.
- Notes de calcul thermique.
Prix et délais
Prix moyens 2026
| Type logement | Prix HT |
|---|---|
| Appartement < 60 m² (monopropriété) | 700-900 € |
| Maison 80-120 m² | 900-1 300 € |
| Maison 130-200 m² | 1 200-1 800 € |
| Maison > 200 m² ou complexe | 1 800-2 500 € |
Délais
- Visite : 1-3 h selon taille.
- Rédaction rapport : 1-3 semaines.
- Devis & prise de RDV : 2-4 semaines.
- Total : prévoir 4-6 semaines entre demande et rapport.
Aides pour l'audit
- MaPrimeRénov' finance partiellement l'audit dans le cadre du Parcours Accompagné (jusqu'à 500 € pour Bleu/Jaune).
- CEE Coup de pouce audit parfois disponible (variable obligé).
Quand demander l'audit
Avant la mise en vente (recommandé)
- Avant publication annonce : vous connaissez les scénarios travaux.
- Argument vente : montrer aux acquéreurs le potentiel.
- Pas obligatoire à ce moment-là, mais stratégique.
Au plus tard à la promesse
- Obligatoire : remise à l'acquéreur avant signature de la promesse de vente ou compromis.
- Notaire vérifie la présence du document dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
- Sans audit : compromis fragilisé, acheteur peut demander résolution.
Sanctions absence d'audit
Sur la vente
- Pas de sanction pénale directe.
- Mais : acheteur peut demander résolution de la vente ou diminution du prix si défaut découvert post-acte.
- Notaire : peut refuser de passer l'acte sans le DDT complet.
Pour l'agence immobilière
- Article L.271-4 CCH : DDT obligatoire dès mise en vente.
- Sanction : 15 000 € amende administrative par logement.
Contester un audit
Motifs possibles
- Erreur méthodologique (métré erroné, hypothèse fausse).
- Auditeur non qualifié.
- Conflit d'intérêt (lié à un installateur).
Procédure
- Contre-audit par autre auditeur RGE.
- Médiation Médiateur France Rénov'.
- Recours judiciaire (rare, lent).
Cas particuliers
Maison ancienne avant 1948
- Bâti respirant (terre, pisé, pierre + chaux).
- Auditeur doit adapter ses recommandations (matériaux compatibles : laine bois, chanvre, chaux).
- Méthode 3CL parfois inadaptée : demander audit avec STD (simulation thermique dynamique).
Bâtiment ABF
- Auditeur doit mentionner les contraintes patrimoniales.
- Scénarios doivent être compatibles ABF (pas d'ITE si refus).
Copropriété (logement individuel)
- Audit individuel standard.
- Mais : limites pour parties communes (chaudière collective non accessible).
- DPE collectif complémentaire si copropriété.
Erreurs fréquentes
Les ratés de l'audit énergétique
- Vendre sans audit F/G/E : acheteur peut demander résolution (vice du consentement).
- Auditeur non qualifié : audit nul, refaire à ses frais.
- DPE blanc/vierge confondu avec audit : non, ce sont 2 documents distincts.
- Audit fait par installateur sans qualification audit : conflit d'intérêt, contestable.
- Validité 5 ans dépassée : audit caduc, refaire avant nouvelle vente.
- Pas de scénario atteignant C ou B : audit non conforme arrêté.
Choisir un auditeur en 4 étapes
1. Vérifier qualifications
- annuaire-rge.gouv.fr filtre Audit énergétique.
- 3 devis minimum.
2. Comparer prestations
- Visite réelle (≥ 1 h) vs visite expédiée.
- Scénarios chiffrés détaillés vs estimations vagues.
- Conseils ordre travaux précis.
3. Vérifier indépendance
- Pas de partenariat avec installateurs.
- Pas de commission sur travaux.
4. Demander rendu
- Rapport PDF + présentation orale (visio possible).
- Délai clair (max 3 semaines après visite).
Sources officielles
- Article L.126-28-1 CCH.
- Décret 2022-780 du 04/05/2022.
- Arrêté 04/05/2022 modifié par arrêté du 09/05/2023.
- Annuaire RGE : annuaire-rge.gouv.fr.
- France Rénov' : france-renov.gouv.fr.