Extension maison : DP, permis de construire, PLU 2026

Agrandir sa maison ne se résume pas à signer un devis : toute extension doit faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme préalable, sous peine de démolition sur décision du juge (article L.480-4 du Code de l'urbanisme). La règle d'or est simple : rien ne démarre tant que la mairie n'a pas affiché un accord tacite ou exprès, et que le délai de recours tiers de 2 mois n'est pas purgé. Voici la grille complète des régimes d'autorisation, du calcul de surface au PLU local, en passant par l'Architecte des Bâtiments de France et les sanctions encourues en cas d'infraction.

Le cadre légal de l'urbanisme

Code de l'urbanisme et Code de la construction

• Articles R.421-1 à R.421-29 du Code de l'urbanisme (CU) : régimes d'autorisation (libre, DP, PC).
• Article L.421-1 CU : obligation d'autorisation pour toute construction, même sans fondations.
• Article L.431-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m² de surface totale.
• Loi 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, article 4 : seuils d'intervention de l'architecte.
• Plan Local d'Urbanisme (PLU) : règlement communal qui complète le Code de l'urbanisme (CES, hauteur, recul, aspect).
• Article L.480-4 CU : sanctions pénales en cas de travaux sans autorisation (amende 6 000-300 000 €, démolition).

Hiérarchie des normes

L'ordre de lecture pour un projet d'extension est toujours le même : Code de l'urbanisme (régime national) puis PLU communal (règles locales) puis règlements particuliers (PSMV, SPR, lotissement). Si le PLU est plus restrictif que le Code, c'est le PLU qui s'applique.

Les 3 régimes d'autorisation selon la surface

Sans formalité : extension < 5 m² de SDP et d'emprise au sol

• Article R.421-2 CU : exonération pour les constructions créant moins de 5 m² de surface de plancher (SDP) et d'emprise au sol.
• Cumul : les deux critères s'appliquent simultanément (un abri 4 m² SDP / 6 m² emprise = DP).
• Hauteur < 12 m au faîtage exigée pour rester libre.
• PLU peut imposer une déclaration même en dessous de 5 m² (ex. zones protégées).

Déclaration préalable (DP) : 5 à 20 m² (40 m² zone urbaine PLU)

• Article R.421-9 CU : DP pour extension 5 à 20 m² de SDP ou d'emprise au sol.
• Article R.421-14 b CU : seuil relevé à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU (ou document en tenant lieu).
• Formulaire Cerfa 13703 : DP pour maison individuelle.
• Délai d'instruction : 1 mois (maison individuelle), +1 mois si ABF, copropriété, ou consultation autres services.

Permis de construire (PC) : > 20 m² (ou 40 m² PLU)

• Article R.421-23 CU : PC obligatoire pour extension > 20 m² (ou 40 m² zone urbaine PLU).
• Aussi PC obligatoire si extension portant la surface totale au-dessus de 150 m² (déclenche architecte).
• Formulaire Cerfa 13406 : PC pour maison individuelle.
• Délai d'instruction : 2 mois (maison individuelle), 3 mois si ABF, secteur sauvegardé, copropriété.

Tableau récapitulatif des régimes

Régime	Surface créée	Architecte	Délai mairie
Libre	< 5 m² SDP + emprise	Non	0
DP	5 à 20 m² (40 m² PLU)	Non si total < 150 m²	1 mois
PC	> 20 m² (40 m² PLU)	Si total > 150 m²	2 mois
PC + ABF	toute surface en SPR/abords MH	Selon surface totale	3 mois

Calcul de la surface : SDP et emprise au sol

Surface de plancher (SDP)

• Article R.111-22 CU : surface des planchers clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des murs, après déduction des trémies, gaines techniques, embrasures, et surfaces sous hauteur < 1,80 m.
• Inclut : combles aménageables, vérandas chauffées, garages intégrés au volume habitable.
• Exclut : terrasses non couvertes, balcons ouverts, sous-sols < 1,80 m.

Emprise au sol

• Article R.420-1 CU : projection verticale du volume bâti, débords (auvents, balcons) inclus.
• Inclut : terrasses couvertes, abris de jardin, piscines couvertes, vérandas (même non chauffées).
• Critère structurant : utilisé par le PLU pour le Coefficient d'Emprise au Sol (CES).

Le piège des deux critères

Pour les extensions, la règle DP/PC s'applique au plus contraignant des deux. Une véranda non chauffée 22 m² = 0 m² SDP mais 22 m² emprise → PC obligatoire. À l'inverse, une surélévation 18 m² SDP sans modifier l'emprise → DP (sauf zone PLU 40 m²).

Architecte obligatoire : seuil 150 m²

Le calcul des seuils

• Article L.431-3 CCH + Loi 77-2 article 4 : recours obligatoire à un architecte si après travaux, la surface totale du bâtiment dépasse 150 m² de surface de plancher.
• Article R.431-2 CU : précise la règle d'application au permis de construire.
• Calcul : surface existante avant travaux + surface créée par l'extension = surface totale post-travaux.

Cas pratiques

• Maison existante 130 m² + extension 25 m² = 155 m² total → architecte obligatoire.
• Maison existante 90 m² + extension 40 m² = 130 m² total → architecte non obligatoire.
• Maison existante 145 m² + extension 8 m² = 153 m² total → architecte obligatoire (même pour DP).

Cas du SCI ou société

• Toute construction par une personne morale (SCI, SARL, SAS) doit faire appel à un architecte quelle que soit la surface.
• Exception : SCI familiale construisant pour usage personnel (rare en pratique, conditions strictes).
• Conséquence : un projet 80 m² porté par une SCI = architecte obligatoire dès le premier mètre carré.

PLU et règles locales

Coefficient d'Emprise au Sol (CES)

• Définition : pourcentage maximum du terrain occupé par le bâti.
• Valeurs typiques : 30-60 % en zone urbaine résidentielle (UA, UB, UC), 10-20 % en zone naturelle ou agricole.
• Calcul : (emprise totale après extension / surface du terrain) × 100.
• Exemple : terrain 500 m², CES 40 % → emprise max 200 m². Maison 150 m² + véranda 30 m² = 180 m² conforme. + extension 25 m² → 205 m² dépasse.

Hauteur maximale

• Hauteur au faîtage : souvent 7-9 m en zone résidentielle, 12-18 m en zone urbaine dense.
• Hauteur à l'égout du toit : 5-7 m typique.
• Surélévation : passage R+1 → R+2 souvent bloqué par cette règle.

Reculs limites séparatives

• Règle de droit commun (à défaut de PLU) : 3 m minimum ou L = H/2 (recul = moitié de la hauteur).
• PLU peut durcir : 4-5 m, ou implantation en limite obligatoire dans certains tissus urbains.
• Servitudes de vue : Code civil art. 678-680 (vue droite 1,90 m, vue oblique 0,60 m).

Recul voirie

• 3 à 5 m typique depuis l'alignement de la voie publique.
• Permet d'assurer la sécurité, le passage des réseaux, l'élargissement futur de la voirie.

Aspect extérieur

• Article R.111-27 CU : autorité peut refuser un projet portant atteinte au caractère des lieux.
• PLU précise : matériaux (enduit, pierre, bois), couleurs, pente toiture (souvent 30-45°), tuiles imposées, ouvertures.
• Lotissement : règlement de lotissement opposable 10 ans, parfois plus contraignant que le PLU.

ABF, secteur sauvegardé, SPR

Quand l'Architecte des Bâtiments de France intervient

• Abords d'un Monument Historique : périmètre 500 m (sauf périmètre adapté délimité par arrêté).
• Site Patrimonial Remarquable (SPR) : ex-secteur sauvegardé / AVAP / ZPPAUP, environ 900 sites en France.
• Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) : règlement spécifique des SPR.
• Site classé / inscrit : monuments naturels au titre du Code de l'environnement.

Demande d'Autorisation préalable (DAP)

• Avis simple (abords MH hors SPR) : la mairie peut passer outre, rare.
• Avis conforme (SPR / abords MH selon arrêté) : décision liée, mairie doit suivre l'ABF.
• Délais : 2 mois DP, 3 mois PC (1 mois supplémentaire pour ABF).
• Refus possible : hauteur, matériaux modernes, toiture inadaptée, vis-à-vis MH.

Refus typiques en extension

• Surélévation modifiant la silhouette du toit visible.
• Extension verre/aluminium sur bâti pierre traditionnel.
• Tuile mécanique noire au lieu de tuile canal terre cuite.
• Création ouverture non symétrique sur façade ordonnancée.

Recours tiers : le délai 2 mois post-affichage

Affichage du panneau de chantier

• Article R.424-15 CU : panneau réglementaire affiché sur le terrain dès notification de l'arrêté.
• Format : panneau 80 × 120 cm, lisible depuis la voie publique.
• Mentions : nature des travaux, surface créée, hauteur, nom du bénéficiaire, date arrêté, mention recours.
• Durée : maintenu toute la durée du chantier.

Délai de recours

• 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu (article R.600-2 CU).
• Locataires, voisins, associations peuvent saisir le tribunal administratif.
• Constat d'huissier recommandé : preuve du début et du maintien de l'affichage.

Motifs de recours fréquents

• Non-respect du PLU : CES dépassé, hauteur excessive, recul limite insuffisant.
• Atteinte à la vue / ensoleillement : si surélévation prive le voisin de luminosité ou de vue.
• Vices de procédure : pièces manquantes, dossier insincère sur surface.
• Servitude de vue non respectée : Code civil art. 678 (vue droite à 1,90 m).

Conséquences en cas de recours

• Suspension possible du chantier (référé-suspension).
• Annulation possible de l'autorisation après procédure au fond (12-24 mois).
• Risque démolition si construit avant purge du délai et annulation prononcée.

Pièces du dossier DP / PC

Pièces communes DP et PC

Pièce	Code	Contenu
Plan de situation	DP1 / PC1	Carte IGN ou cadastre situant le terrain dans la commune
Plan de masse	DP2 / PC2	Échelle 1/100 ou 1/200, terrain + constructions + extension projetée
Plan en coupe	DP3 / PC3	Coupe verticale terrain + construction, indiquant hauteurs et niveaux
Notice descriptive	DP4 / PC4	Insertion paysagère, matériaux, couleurs, traitement extérieur
Plan des façades	DP5 / PC5 / PC6	Façades existantes et après travaux, échelle 1/50 ou 1/100
Document graphique	DP6 / PC6	Photomontage insertion 3D du projet dans son environnement
Photo lointaine	DP7 / PC7	Vue depuis l'espace public (rue, place)
Photo proche	DP8 / PC8	Vue depuis les abords immédiats du terrain

Spécifique PC

• Cerfa 13406 au lieu du 13703.
• Notice de sécurité incendie si ERP ou logement collectif.
• Étude thermique RT existant si extension > 50 m² (cf. article dédié).
• Plan tampon architecte si surface totale > 150 m².
• Étude de sol G2 depuis loi ELAN 2018 (zones argileuses + maison individuelle vendue).

Démarche pratique étape par étape

1. Consulter le PLU en mairie

• Service urbanisme : ouverture du PLU papier ou en ligne (Géoportail-Urbanisme).
• Note de renseignement d'urbanisme (NRU) : gratuit, indique zonage, servitudes, projets de modification.
• Certificat d'urbanisme (CU) opérationnel : délai 2 mois, valable 18 mois, gèle les règles applicables.

2. Esquisse du projet

• Architecte ou maître d'œuvre : conception initiale, faisabilité PLU.
• Estimations : surface créée, hauteur, recul, matériaux conformes PLU.
• Vérification : surface totale post-travaux pour seuil 150 m² architecte.

3. Dépôt du dossier en mairie

• Lettre recommandée AR ou dépôt en mairie contre récépissé.
• Téléservice : depuis 2022, dématérialisation possible (Plat'AU, AD'AU, GuichetUnique).
• Récépissé : indique date de dépôt, numéro d'enregistrement, point de départ du délai.

4. Instruction et attente

• DP : 1 mois (2 mois si ABF/copro), notification par courrier ou tacite acceptation.
• PC : 2 mois (3 mois si ABF/copro), idem.
• Demande de pièces complémentaires : suspend le délai, à fournir dans 3 mois.

5. Affichage panneau et recours tiers

• Affichage sur terrain dès notification arrêté.
• Délai 2 mois de recours, à purger avant démarrage travaux.
• Constat huissier au jour 1, jour 30 et jour 60 : preuve continuité affichage.

6. Démarrage travaux et déclaration

• DOC (Déclaration d'Ouverture de Chantier) : Cerfa 13407 pour PC, à déposer en mairie au démarrage.
• DAACT (Déclaration d'Achèvement des Travaux) : Cerfa 13408 à la fin, dans les 90 jours.
• Récolement : la mairie peut visiter dans les 3 mois pour vérifier la conformité.

Sanctions en cas d'infraction

Article L.480-4 du Code de l'urbanisme

• Amende : 6 000 € par m² de surface construite sans autorisation, plafond 300 000 €.
• Peine de prison : 6 mois en cas de récidive.
• Démolition prononcée par le juge pénal ou civil.
• Astreinte journalière jusqu'à régularisation ou démolition.

Délais de prescription

• Action pénale : 6 ans à compter de la fin des travaux.
• Action civile démolition : 10 ans (Code civil article 2270, cas particulier des ouvrages immobiliers).
• Action administrative : autorité peut exiger remise en état si infraction constatée.

Tableau des sanctions

Infraction	Sanction principale	Risque
Travaux sans DP (5-20 m²)	Amende + remise en état	6 000 €/m² minimum
Travaux sans PC	Amende + démolition	300 000 € + démolition
Travaux non conformes au PC	Amende + mise en conformité	Variable selon écart
Travaux en SPR sans ABF	Amende + démolition	Démolition fréquente
DAACT non déposée	Contravention + récolement	1 500 € + obligations fiscales

Exemples concrets

Extension 25 m² en zone urbaine, maison existante 100 m²

• Régime : zone urbaine PLU avec seuil 40 m², donc DP suffit (extension < 40 m²).
• Architecte : surface totale 125 m² < 150 m² → non obligatoire.
• Délai : 1 mois instruction + 2 mois recours = 3 mois avant chantier.
• PLU à vérifier : CES, hauteur, recul, aspect.

Extension 25 m² en zone non couverte par un PLU urbain

• Régime : seuil de droit commun 20 m², donc PC obligatoire (extension > 20 m²).
• Architecte : surface totale 125 m² < 150 m² → non obligatoire.
• Délai : 2 mois instruction + 2 mois recours = 4 mois avant chantier.

Surélévation 30 m² avec voisinage proche

• Régime : PC obligatoire (> 20 m²).
• Architecte : si surface totale > 150 m², obligatoire.
• Recours probable : voisin concerné par perte d'ensoleillement, vue, intimité.
• Conseil : présentation amiable du projet aux voisins avant dépôt, parfois ajustement esquisse.

Véranda 18 m² non chauffée, terrain 400 m²

• SDP : 0 m² (non chauffée).
• Emprise au sol : 18 m² → DP (entre 5 et 20 m²).
• CES PLU à vérifier : terrain 400 m², CES 40 % = emprise max 160 m². Maison 120 m² + véranda 18 m² = 138 m² conforme.

Erreurs fréquentes

Si vous faites construire

• Architecte DPLG ou HMONP : obligatoire au-delà de 150 m² total, recommandé pour PC complexe ou ABF. Honoraires 8-15 % du montant travaux pour mission complète.
• Maître d'œuvre : alternative économique pour DP simple ou PC standard sans ABF.
• Maçon RGE : décennale obligatoire, vérifier attestation à jour avant signature.
• 3 devis détaillés : avec descriptif technique, planning, garanties (décennale, biennale, parfait achèvement).
• Étude de sol G2 : obligatoire loi ELAN 2018 dans zones argileuses (vérifier carte BRGM aléa retrait-gonflement).

Sources officielles

• Code de l'urbanisme : articles R.421-1 à R.421-29 (régimes), R.424-15 (affichage), L.480-4 (sanctions).
• Code de la construction et de l'habitation : article L.431-3 (architecte).
• Loi 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, article 4.
• Décret 2007-18 du 5 janvier 2007 : réforme des autorisations d'urbanisme.
• Service-public.fr : démarches DP/PC en ligne.
• Géoportail-Urbanisme : géoportail-urbanisme.gouv.fr (consultation PLU).

Prochaines étapes

• Aménagement et extension de maison — guide pilier — vue d'ensemble du dossier.
• Permis, déclarations préalables et copropriété : SDB — détails copropriété et règles AG.
• Copropriété : vote en AG des travaux — majorités et procédures de vote.
• Calendrier interdiction location passoires F/G — penser thermique de l'extension.