DP < 5 m² extension, PC > 20 m², autorisation AG copropriété pour façade. Délais 1-3 mois, ABF si secteur sauvegardé.

Permis, déclarations préalables et copropriété : SDB

Refaire une salle de bain reste, dans la majorité des cas, un travail intérieur libre d'autorisation. Mais dès qu'on touche à la façade, l'emprise au sol, les parties communes ou un secteur sauvegardé, le projet bascule sous l'article R.421-9 ou R.421-23 du Code de l'urbanisme, voire la loi 1965 sur la copropriété. Voici la grille complète pour savoir, avant de signer un devis, ce que la mairie et l'AG vont vous demander.

Les 3 régimes d'autorisation

Travaux libres : aucune démarche

Création ou rénovation d'une SDB intérieure sans modifier façade, gros œuvre ou structure.
Remplacement baignoire, douche, WC, lavabo dans le volume existant.
Carrelage, peinture, revêtements sans toucher aux parties communes.
Plomberie et électricité dans les parties privatives, raccordées sur réseaux existants.
En copropriété : les travaux internes restent libres tant qu'ils ne traversent pas les parties communes (gaines, murs porteurs, façade).

Déclaration Préalable (DP) : article R.421-9 CU

Modification de façade (création/déplacement/agrandissement de fenêtre, sortie d'air, gaine traversante).
Création de surface 5 à 20 m² (40 m² en zone urbaine PLU).
Ravalement dans certaines communes ayant délibéré.
Fenêtre de toit Velux nouvelle (création ouverture en toiture).
Délai d'instruction : 1 mois (2 mois si ABF ou consultation autres services).

Permis de Construire (PC) : article R.421-23 CU

Création de surface > 20 m² (40 m² en zone urbaine PLU).
Modification du gros œuvre (percement mur porteur, suppression refend).
Changement de destination avec travaux modifiant les structures.
Travaux en secteur sauvegardé / abords MH lorsque l'ABF impose un PC.
Délai d'instruction : 2 mois (3 mois si ABF, secteur classé).

Régime	Surface créée	Façade	Délai
Libre	0 m²	Inchangée	0
DP	5 à 20 m² (40 m² PLU)	Modification	1 mois
PC	> 20 m² (40 m² PLU)	Modification + gros œuvre	2 mois
PC + ABF	toute surface en secteur sauvegardé	toute modif visible	3 mois

Travaux SDB qui déclenchent une DP ou un PC

Fenêtre de toit Velux nouvelle = DP

Création d'une ouverture en toiture pour ventilation/lumière SDB sous combles.
DP obligatoire : modification de l'aspect extérieur du bâti.
Si secteur sauvegardé / abords MH : passage ABF, délai 2-3 mois.
Remplacement à l'identique d'un Velux existant : libre.

Déplacement d'évacuation traversant la façade = DP

Création d'une sortie en façade (ventilation primaire, sortie sèche-linge).
DP requise même si invisible depuis la rue (peut être visible d'une cour, jardin voisin).
Habillage ou ravalement obligatoire dans certaines communes.

Agrandissement > 5 m² emprise = DP, > 20 m² = PC

Extension pour créer une SDB en RDC ou prolonger un étage (vé randa fermée, extension maçonnée).
DP entre 5 et 20 m² (40 m² en zone PLU urbaine), PC au-delà.
Vérifier emprise au sol maximale dans le PLU communal.

Modification fenêtre existante = DP

Agrandissement d'une fenêtre SDB existante.
Remplacement par bloc-fenêtre de couleur ou matériau différent (PVC blanc → bois ton bois).
Création de bandeau opacifiant en façade : DP si modification visuelle.

Copropriété : autorisation AG obligatoire

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit les parties communes : gros œuvre, façades, toitures, gaines techniques traversantes, conduits collectifs. Toute modification de ces éléments nécessite une autorisation d'AG.

Travaux SDB qui touchent les parties communes

Modification façade (création fenêtre, sortie ventilation, climatiseur extérieur).
Conduits et gaines techniques traversantes (VMC collective, évacuations colonnes).
Modification gros œuvre (percement mur porteur entre lots, ouverture cloison séparative palier).
Renforcement plancher lourd (baignoire pleine sur dalle ancienne).
Modification de l'aspect des parties communes (porte palière, hall d'immeuble si déplacement gaine).

Travaux libres en copropriété

Réfection complète de la SDB dans le volume privatif.
Plomberie privée raccordée sur colonnes existantes (sans modifier les colonnes).
Cloisons non porteuses internes au lot.
Revêtements sol, mur, plafond.

Règlement de copropriété : à lire avant tout projet

Consulter le règlement auprès du syndic : certaines copros imposent un "modèle unique" sanitaires (notamment immeubles haussmanniens classés ou résidences services).
Restrictions sur horaires de chantier (parfois 9h-17h en semaine seulement).
Bruit : sols flottants/parquets parfois imposés au-dessus du RDC.
Désignation entreprise : certaines copros imposent des artisans agréés, surtout pour travaux touchant colonnes.

Majorité requise en AG

Type de travaux	Majorité loi 1965
Travaux d'entretien parties communes	Article 24 : majorité des présents/représentés
Modification parties communes (création fenêtre, gaine)	Article 25 : majorité absolue copropriétaires
Travaux affectant la structure	Article 25 + double majorité si gros œuvre
Surélévation, vente parties communes	Article 26 : 2/3 + nombre

Conseil pratique : déposer la demande 3-4 mois avant l'AG prévue, joindre devis, plans et notice descriptive. Si vote négatif, possibilité de second vote en passerelle sur même AG en passant article 25-1 (majorité allégée).

ABF / Secteur sauvegardé : DAP et délai 2-3 mois

Quand l'Architecte des Bâtiments de France intervient

Abords d'un Monument Historique (rayon 500 m sauf périmètre adapté).
Site Patrimonial Remarquable (SPR, ex-secteur sauvegardé / AVAP / ZPPAUP).
Site classé / inscrit au titre des monuments naturels.

Demande d'Autorisation préalable (DAP)

Toute modification visible depuis l'espace public déclenche un avis ABF.
Avis simple : la mairie peut passer outre (rare).
Avis conforme (en SPR / abords MH) : décision liée, mairie doit suivre.
Délai : 2 mois pour DP, 3 mois pour PC en secteur sauvegardé.

Refus typiques en SDB

Velux nouveau sur toiture visible depuis la rue (ABF préfère lucarne traditionnelle).
Climatiseur extérieur apparent en façade.
Sortie ventilation en façade visible si lucarne ou habillage absent.
Modification fenêtre SDB sur façade en pierre apparente.

Voisinage et bruit chantier

Horaires légaux

Jours ouvrables : 8h-12h et 14h-19h en semaine.
Samedi : 9h-12h et 15h-19h.
Dimanche et fériés : interdiction (sauf urgence).
Variations communales : certains arrêtés municipaux restreignent (ex. 9h-19h Paris, 8h-20h grandes communes).
Code de la santé publique R.1336-5 et suivants : bruits de comportement et chantier.

Information voisinage en copropriété

Affichage dans le hall 8-15 jours avant démarrage (durée, nature, entreprise).
Information voisins de palier par courrier ou note.
Démarche amiable : éviter conflit pour bruits (perceuses, chappage, casse carrelage).

Responsabilité bailleur vs propriétaire

Locataire

Décret 87-712 du 26 août 1987 : entretien courant à la charge du locataire (joint silicone, robinetterie usuelle, baignoire ébréchée par usage normal).
Travaux de transformation : autorisation écrite du bailleur obligatoire.
Sans autorisation : remise en état exigible en fin de bail, ou conservation des travaux sans indemnité (loi du 6 juillet 1989, art. 7).

Bailleur (propriétaire)

Logement décent : loi du 13 décembre 2000 + décret 30 janvier 2002 (fenêtre ouvrante ou aération mécanique en SDB).
Travaux nécessaires : à la charge du bailleur (vétusté installation, chaudière, étanchéité fuites).
Améliorations volontaires (réagencement complet) : libre choix bailleur.

Exemples pratiques

Déplacement de WC dans la SDB

Plomberie traversante sur colonne existante : libre en copropriété si pas de modification de colonne.
Création colonne nouvelle traversant plafond/plancher : autorisation AG requise.
Évacuation : pente 1-3 cm/m, distance maximale au siphon disconnecteur.

Déplacement SDB d'une pièce à une autre (1er étage)

Évacuation : modifie chemin de descente vers colonne d'évacuation.
Étanchéité plancher bois : voir Étanchéité plancher bois.
En copropriété : autorisation AG si traverse plancher commun ou modifie colonne.

Création SDB en RDC d'une maison individuelle

Plomberie nouvelle : raccordement réseau égout / fosse toutes eaux.
Si agrandissement > 5 m² emprise : DP obligatoire.
Si simple aménagement dans surface existante : libre.

Création Velux pour SDB sous combles

DP obligatoire : modification toiture.
Si secteur sauvegardé : passage ABF, délai 2-3 mois.
En copropriété : autorisation AG (toiture = partie commune).

Récapitulatif démarches par type de projet

Projet SDB	Régime urbanisme	Copro	Délai total
Réfection complète SDB existante	Libre	Libre si parties privatives	0
Déplacement SDB dans appartement	Libre	Libre si pas de modif colonne	0
Création Velux pour SDB combles	DP	AG copro	1-3 mois
Sortie ventilation en façade	DP	AG copro	1-3 mois
Extension SDB 6 m² maison	DP	—	1 mois
Extension SDB 25 m² maison	PC	—	2 mois
Travaux en secteur sauvegardé	DP/PC + ABF	AG copro	2-3 mois

Erreurs fréquentes

Les pièges qui font perdre 6 mois ou imposent une remise en état

Démarrer sans DP alors qu'une fenêtre est créée : amende + obligation de remise en état (article L.480-4 CU).
Oublier l'AG copro pour modification colonne ou gaine : possible suspension travaux + remise en état frais copropriétaire.
Ignorer le règlement copro : modèle unique sanitaires imposé peut faire refaire l'achat.
Velux sans ABF en secteur sauvegardé : refus + obligation de dépose.
Locataire transforme sans accord bailleur : remise en état en fin de bail à sa charge.
Travaux le dimanche : amende contravention de 3ᵉ classe (450 €), possible plainte voisinage.

Si vous faites poser

Architecte ou maître d'œuvre pour PC ou DP en secteur sauvegardé : conseil sur dossier ABF, plan PCMI, notice descriptive.
Plombier-chauffagiste RGE pour évacuations traversantes et sortie façade : décennale couvre l'étanchéité de l'ouvrage.
Demander au syndic copies du règlement de copropriété et procès-verbaux des 3 dernières AG (mentions des travaux sensibles).
Convocation AG : 21 jours minimum avant date de réunion (loi 1965, art. 11).
Notification décision : transmise à tous copropriétaires dans les 2 mois suivant AG.

Prochaines étapes

Concevoir le plan SDB — vérifier faisabilité avant démarches.
Étapes chantier et planning — intégrer délais administratifs.
Budget et prix au m² — coût ABF, architecte, dossier.
Aides financières 2026 — MaPrimeRénov', MaPrimeAdapt', autorisations préalables.

Permis, déclarations préalables et copropriété : SDB

Les 3 régimes d'autorisation

Travaux libres : aucune démarche

Création ou rénovation d'une SDB intérieure sans modifier façade, gros œuvre ou structure.
Remplacement baignoire, douche, WC, lavabo dans le volume existant.
Carrelage, peinture, revêtements sans toucher aux parties communes.
Plomberie et électricité dans les parties privatives, raccordées sur réseaux existants.
En copropriété : les travaux internes restent libres tant qu'ils ne traversent pas les parties communes (gaines, murs porteurs, façade).

Déclaration Préalable (DP) : article R.421-9 CU

Modification de façade (création/déplacement/agrandissement de fenêtre, sortie d'air, gaine traversante).
Création de surface 5 à 20 m² (40 m² en zone urbaine PLU).
Ravalement dans certaines communes ayant délibéré.
Fenêtre de toit Velux nouvelle (création ouverture en toiture).
Délai d'instruction : 1 mois (2 mois si ABF ou consultation autres services).

Permis de Construire (PC) : article R.421-23 CU

Création de surface > 20 m² (40 m² en zone urbaine PLU).
Modification du gros œuvre (percement mur porteur, suppression refend).
Changement de destination avec travaux modifiant les structures.
Travaux en secteur sauvegardé / abords MH lorsque l'ABF impose un PC.
Délai d'instruction : 2 mois (3 mois si ABF, secteur classé).

Régime	Surface créée	Façade	Délai
Libre	0 m²	Inchangée	0
DP	5 à 20 m² (40 m² PLU)	Modification	1 mois
PC	> 20 m² (40 m² PLU)	Modification + gros œuvre	2 mois
PC + ABF	toute surface en secteur sauvegardé	toute modif visible	3 mois

Travaux SDB qui déclenchent une DP ou un PC

Fenêtre de toit Velux nouvelle = DP

Création d'une ouverture en toiture pour ventilation/lumière SDB sous combles.
DP obligatoire : modification de l'aspect extérieur du bâti.
Si secteur sauvegardé / abords MH : passage ABF, délai 2-3 mois.
Remplacement à l'identique d'un Velux existant : libre.

Déplacement d'évacuation traversant la façade = DP

Création d'une sortie en façade (ventilation primaire, sortie sèche-linge).
DP requise même si invisible depuis la rue (peut être visible d'une cour, jardin voisin).
Habillage ou ravalement obligatoire dans certaines communes.

Agrandissement > 5 m² emprise = DP, > 20 m² = PC

Extension pour créer une SDB en RDC ou prolonger un étage (vé randa fermée, extension maçonnée).
DP entre 5 et 20 m² (40 m² en zone PLU urbaine), PC au-delà.
Vérifier emprise au sol maximale dans le PLU communal.

Modification fenêtre existante = DP

Agrandissement d'une fenêtre SDB existante.
Remplacement par bloc-fenêtre de couleur ou matériau différent (PVC blanc → bois ton bois).
Création de bandeau opacifiant en façade : DP si modification visuelle.

Copropriété : autorisation AG obligatoire

Travaux SDB qui touchent les parties communes

Modification façade (création fenêtre, sortie ventilation, climatiseur extérieur).
Conduits et gaines techniques traversantes (VMC collective, évacuations colonnes).
Modification gros œuvre (percement mur porteur entre lots, ouverture cloison séparative palier).
Renforcement plancher lourd (baignoire pleine sur dalle ancienne).
Modification de l'aspect des parties communes (porte palière, hall d'immeuble si déplacement gaine).

Travaux libres en copropriété

Réfection complète de la SDB dans le volume privatif.
Plomberie privée raccordée sur colonnes existantes (sans modifier les colonnes).
Cloisons non porteuses internes au lot.
Revêtements sol, mur, plafond.

Règlement de copropriété : à lire avant tout projet

Consulter le règlement auprès du syndic : certaines copros imposent un "modèle unique" sanitaires (notamment immeubles haussmanniens classés ou résidences services).
Restrictions sur horaires de chantier (parfois 9h-17h en semaine seulement).
Bruit : sols flottants/parquets parfois imposés au-dessus du RDC.
Désignation entreprise : certaines copros imposent des artisans agréés, surtout pour travaux touchant colonnes.

Majorité requise en AG

Type de travaux	Majorité loi 1965
Travaux d'entretien parties communes	Article 24 : majorité des présents/représentés
Modification parties communes (création fenêtre, gaine)	Article 25 : majorité absolue copropriétaires
Travaux affectant la structure	Article 25 + double majorité si gros œuvre
Surélévation, vente parties communes	Article 26 : 2/3 + nombre

ABF / Secteur sauvegardé : DAP et délai 2-3 mois

Quand l'Architecte des Bâtiments de France intervient

Abords d'un Monument Historique (rayon 500 m sauf périmètre adapté).
Site Patrimonial Remarquable (SPR, ex-secteur sauvegardé / AVAP / ZPPAUP).
Site classé / inscrit au titre des monuments naturels.

Demande d'Autorisation préalable (DAP)

Toute modification visible depuis l'espace public déclenche un avis ABF.
Avis simple : la mairie peut passer outre (rare).
Avis conforme (en SPR / abords MH) : décision liée, mairie doit suivre.
Délai : 2 mois pour DP, 3 mois pour PC en secteur sauvegardé.

Refus typiques en SDB

Velux nouveau sur toiture visible depuis la rue (ABF préfère lucarne traditionnelle).
Climatiseur extérieur apparent en façade.
Sortie ventilation en façade visible si lucarne ou habillage absent.
Modification fenêtre SDB sur façade en pierre apparente.

Voisinage et bruit chantier

Horaires légaux

Jours ouvrables : 8h-12h et 14h-19h en semaine.
Samedi : 9h-12h et 15h-19h.
Dimanche et fériés : interdiction (sauf urgence).
Variations communales : certains arrêtés municipaux restreignent (ex. 9h-19h Paris, 8h-20h grandes communes).
Code de la santé publique R.1336-5 et suivants : bruits de comportement et chantier.

Information voisinage en copropriété

Affichage dans le hall 8-15 jours avant démarrage (durée, nature, entreprise).
Information voisins de palier par courrier ou note.
Démarche amiable : éviter conflit pour bruits (perceuses, chappage, casse carrelage).

Responsabilité bailleur vs propriétaire

Locataire

Décret 87-712 du 26 août 1987 : entretien courant à la charge du locataire (joint silicone, robinetterie usuelle, baignoire ébréchée par usage normal).
Travaux de transformation : autorisation écrite du bailleur obligatoire.
Sans autorisation : remise en état exigible en fin de bail, ou conservation des travaux sans indemnité (loi du 6 juillet 1989, art. 7).

Bailleur (propriétaire)

Logement décent : loi du 13 décembre 2000 + décret 30 janvier 2002 (fenêtre ouvrante ou aération mécanique en SDB).
Travaux nécessaires : à la charge du bailleur (vétusté installation, chaudière, étanchéité fuites).
Améliorations volontaires (réagencement complet) : libre choix bailleur.

Exemples pratiques

Déplacement de WC dans la SDB

Plomberie traversante sur colonne existante : libre en copropriété si pas de modification de colonne.
Création colonne nouvelle traversant plafond/plancher : autorisation AG requise.
Évacuation : pente 1-3 cm/m, distance maximale au siphon disconnecteur.

Déplacement SDB d'une pièce à une autre (1er étage)

Évacuation : modifie chemin de descente vers colonne d'évacuation.
Étanchéité plancher bois : voir Étanchéité plancher bois.
En copropriété : autorisation AG si traverse plancher commun ou modifie colonne.

Création SDB en RDC d'une maison individuelle

Plomberie nouvelle : raccordement réseau égout / fosse toutes eaux.
Si agrandissement > 5 m² emprise : DP obligatoire.
Si simple aménagement dans surface existante : libre.

Création Velux pour SDB sous combles

DP obligatoire : modification toiture.
Si secteur sauvegardé : passage ABF, délai 2-3 mois.
En copropriété : autorisation AG (toiture = partie commune).

Récapitulatif démarches par type de projet

Projet SDB	Régime urbanisme	Copro	Délai total
Réfection complète SDB existante	Libre	Libre si parties privatives	0
Déplacement SDB dans appartement	Libre	Libre si pas de modif colonne	0
Création Velux pour SDB combles	DP	AG copro	1-3 mois
Sortie ventilation en façade	DP	AG copro	1-3 mois
Extension SDB 6 m² maison	DP	—	1 mois
Extension SDB 25 m² maison	PC	—	2 mois
Travaux en secteur sauvegardé	DP/PC + ABF	AG copro	2-3 mois

Erreurs fréquentes

Les pièges qui font perdre 6 mois ou imposent une remise en état

Démarrer sans DP alors qu'une fenêtre est créée : amende + obligation de remise en état (article L.480-4 CU).
Oublier l'AG copro pour modification colonne ou gaine : possible suspension travaux + remise en état frais copropriétaire.
Ignorer le règlement copro : modèle unique sanitaires imposé peut faire refaire l'achat.
Velux sans ABF en secteur sauvegardé : refus + obligation de dépose.
Locataire transforme sans accord bailleur : remise en état en fin de bail à sa charge.
Travaux le dimanche : amende contravention de 3ᵉ classe (450 €), possible plainte voisinage.

Si vous faites poser

Architecte ou maître d'œuvre pour PC ou DP en secteur sauvegardé : conseil sur dossier ABF, plan PCMI, notice descriptive.
Plombier-chauffagiste RGE pour évacuations traversantes et sortie façade : décennale couvre l'étanchéité de l'ouvrage.
Demander au syndic copies du règlement de copropriété et procès-verbaux des 3 dernières AG (mentions des travaux sensibles).
Convocation AG : 21 jours minimum avant date de réunion (loi 1965, art. 11).
Notification décision : transmise à tous copropriétaires dans les 2 mois suivant AG.

Prochaines étapes

Concevoir le plan SDB — vérifier faisabilité avant démarches.
Étapes chantier et planning — intégrer délais administratifs.
Budget et prix au m² — coût ABF, architecte, dossier.
Aides financières 2026 — MaPrimeRénov', MaPrimeAdapt', autorisations préalables.