Logement classé F ou G : restrictions location 2025-2034

La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a instauré une interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques. G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. C'est l'une des contraintes majeures de la rénovation énergétique pour les bailleurs et un argument de poids pour vendre une passoire.

Calendrier d'interdiction

Classe DPE	Interdiction nouveaux baux	Interdiction renouvellement
G	1er janvier 2025	À chaque renouvellement
F	1er janvier 2028	À chaque renouvellement
E	1er janvier 2034	À chaque renouvellement
D	Pas d'interdiction prévue à ce jour	—

Implications pour les bailleurs

Nouveaux baux

• Logement classé G : depuis 1er janvier 2025, interdiction de signer un nouveau bail.
• Locataire qui renouvelle : reste possible (bail en cours).

Renouvellements et indices

• Indice de loyer F/G gelé depuis le 24 août 2022.
• Pas d'augmentation possible jusqu'à rénovation.

Vente

• Audit énergétique obligatoire depuis 1er avril 2023 pour vente F/G.
• Audit obligatoire depuis 1er janvier 2025 pour vente E.
• D : prévu 1er janvier 2034.

L'audit doit être réalisé par un auditeur RGE Audit Énergétique (qualifications OPQIBI 1905, OPQTECC).

Sortir de la passoire : combien de classes gagner

Pour ne plus être F/G

• Gagner 1 classe suffit (passer de G à F, ou F à E).
• Mais l'interdiction de location s'applique sur la classe d'origine, donc viser au moins D ou C pour garantir la pérennité.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov' Parcours Accompagné

• Gain ≥ 2 classes requis depuis 30 septembre 2025.
• Plafonds : 30 000 € (2 classes), 35 000 € (3), 40 000 € (4+).

Bonus sortie passoire

• +10 % sur l'aide MaPrimeRénov' si passage F/G → D ou mieux.

Travaux typiques pour sortir d'une passoire

Maison ancienne G

Pour passer de G à C-D :

• Isolation toiture R ≥ 7 (3 000-7 000 €).
• ITE murs R ≥ 4 (15 000-25 000 €).
• Vitrages performants Uw ≤ 1,3 (5 000-15 000 €).
• VMC double flux ou simple flux hygro B (1 000-7 000 €).
• Chauffage performant : PAC air/eau (12 000-20 000 €) ou PAC géothermique (22-35 k€).

Total : 35 000-60 000 € avant aides.

Avec aides Parcours Accompagné Bleu

• 80 % d'aide + bonus passoire 10 % + bonus BBC 10 % = jusqu'à 90 % d'aide.
• Reste à charge : 3 500-6 000 € sur un projet 35 000 €.

Aides 2026

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné

• Plafond travaux : 30 000-40 000 € selon gain.
• Taux : 30-80 % selon revenus.
• Bonus sortie passoire : +10 %.
• Bonus BBC : +10 %.
• Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire.

Voir MaPrimeRénov' 2026.

CEE Coup de pouce

• Cumulable, 2 500-5 000 € selon profil.

Éco-PTZ

• Jusqu'à 50 000 €, 0 %, 20 ans.

Loc'Avantages

• Pour bailleurs qui louent à des prix abordables : crédit d'impôt 15-65 %.
• Cumulable avec MPR'.

Stratégies bailleur

Vendre la passoire

• Décote estimée : -10 à -20 % vs logement E ou D équivalent.
• Audit obligatoire depuis 2023.
• Acheteur héritera de la contrainte rénovation.

Rénover et garder

• MPR' Parcours Accompagné réduit drastiquement le coût.
• Loyer maintenu voire majoré après sortie passoire (déplafonnement possible).
• ROI : 8-15 ans en économies + plus-value.

Vendre sans rénover

• Décote mais évitement des travaux.
• Acheteur souvent particulier qui rénovera lui-même avec aides.

Le piège du DPE

DPE inopérant ou contesté

• DPE basé sur la méthode 3CL-2021 (depuis juillet 2021).
• Sous-estime parfois l'inertie du bâti ancien.
• Sur-estime la conso pour certains logements.

Si vous estimez votre DPE incorrect :

1. Faire refaire par un autre diagnostiqueur certifié.
2. Contester auprès du DPE2 (organisme de contrôle).
3. Audit énergétique plus précis pour rétablir la vérité.

DPE collectif copropriété

• Obligatoire pour copropriétés > 50 lots depuis 2024.
• Permet d'identifier les travaux partie commune (toiture, façade).
• Peut amener à des décisions collectives en AG.

Cas spécifique : maison ancienne classée bâti remarquable

• DPE générique souvent défavorable au bâti ancien.
• Méthode adaptée disponible pour le bâti pré-1948.
• Aides patrimoniales complémentaires (Fondation du Patrimoine).
• Avis ABF peut limiter certains travaux extérieurs.

Résumé bailleur F/G

1. Vérifier votre DPE (date, validité 10 ans).
2. Audit énergétique si vente prévue.
3. Décider : rénover, vendre, ou attendre l'échéance (2028 pour F, 2034 pour E).
4. Si rénover : MaPrimeRénov' Parcours Accompagné + Mon Accompagnateur Rénov'.
5. Travaux ciblés sortie passoire + confort hiver/été.
6. Refaire DPE après travaux pour valider la nouvelle classe.

Prochaines étapes

• MaPrimeRénov' 2026 — barèmes détaillés.
• Maison ancienne avant 1975 — stratégie bâti ancien.
• Diagnostic surchauffe — pilier — méthode.